Lettre de révision du loyer selon l'IRL
La révision annuelle du loyer d'un bail d'habitation n'est possible que si le contrat contient une clause de révision. Elle se fait une fois par an, à la date prévue au bail ou à défaut à sa date anniversaire, et ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee.
Ce modèle de lettre de révision du loyer selon l'IRL permet au bailleur d'informer le locataire du nouveau montant, avec le détail du calcul. Envoyée à temps, elle évite de perdre la révision : la loi ne permet pas de réclamer rétroactivement une indexation oubliée au-delà de certaines limites.
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[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre simple, e-mail ou lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Révision annuelle du loyer – logement situé [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Le bail qui nous lie pour le logement situé [adresse du logement loué] comporte une clause de révision annuelle du loyer, applicable chaque année au [date de révision prévue au bail].
Conformément à cette clause et à l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le loyer hors charges est révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, selon le calcul suivant :
Loyer actuel hors charges : [loyer actuel hors charges] euros
IRL de référence ([trimestre et année de l'indice de référence]) : [valeur de l'IRL de référence]
Nouvel IRL ([même trimestre de l'année suivante]) : [valeur du nouvel IRL]
Nouveau loyer : [loyer actuel hors charges] × [valeur du nouvel IRL] / [valeur de l'IRL de référence] = [nouveau loyer hors charges] euros
À compter du [date d'effet de la révision], le loyer mensuel s'élèvera donc à [nouveau loyer hors charges] euros hors charges, auquel s'ajoute la provision pour charges de [montant des charges] euros, soit un total de [total mensuel] euros.
Je vous remercie de bien vouloir modifier en conséquence [votre virement permanent / l'ordre de prélèvement]. Je reste à votre disposition pour toute question sur ce calcul.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Comment calculer la révision du loyer avec l'IRL ?
La formule est fixée par la loi : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL / IRL de référence. Le loyer concerné est le loyer hors charges. L'IRL de référence est celui du trimestre indiqué dans le bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature du contrat. Le nouvel indice est celui du même trimestre de l'année suivante.
Exemple avec des valeurs fictives : loyer de 750 €, IRL de référence 140,00, nouvel IRL 142,80. Nouveau loyer : 750 × 142,80 / 140,00 = 765 €. Les valeurs officielles sont publiées par l'Insee et reprises sur Service-Public.fr ; utilisez toujours le chiffre exact publié, sans arrondi intermédiaire.
Quand envoyer la lettre de révision ?
- La révision prend effet à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
- Le bailleur dispose d'un an à compter de cette date pour manifester sa volonté d'appliquer la révision.
- S'il la demande en retard mais dans l'année, la révision ne prend effet qu'à compter de sa demande : pas de rappel pour les mois écoulés.
- Passé un an sans demande, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l'année écoulée ; il ne pourra réviser qu'à l'échéance suivante, sur la base de l'indice de cette année-là.
Une lettre simple ou un e-mail suffisent juridiquement, mais un envoi dont la date est prouvable (recommandé, e-mail avec réponse du locataire) sécurise le point de départ.
Cas où le loyer ne peut pas être révisé
- Le bail ne contient aucune clause de révision : le loyer reste fixe jusqu'au renouvellement.
- Le logement est classé F ou G au DPE en France métropolitaine, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 : le loyer est gelé.
- Le montant calculé dépasse la variation de l'IRL : l'excédent n'est pas dû.
- Des travaux d'amélioration ont été convenus avec une majoration de loyer : la révision s'applique alors dans les conditions prévues par la clause ou l'avenant.
Le locataire qui estime la révision irrégulière peut utiliser le modèle de contestation d'une révision de loyer.
Révision, réévaluation et encadrement : ne pas confondre
La révision indexe le loyer chaque année sur l'IRL. La réévaluation intervient uniquement au renouvellement du bail lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, selon une procédure spéciale : voir la proposition de loyer au renouvellement. Dans les villes appliquant l'encadrement des loyers, la révision annuelle reste possible dans la limite de l'IRL, mais le loyer de référence majoré s'applique lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement.
Questions fréquentes
Le locataire doit-il donner son accord à la révision ?
Non. Si le bail prévoit la clause et que le calcul respecte l'IRL, la révision s'impose au locataire. Son accord n'est nécessaire que pour une hausse qui ne résulterait pas de cette clause, par exemple une majoration pour travaux d'amélioration non prévue au contrat.
L'IRL a baissé : le loyer doit-il diminuer ?
La clause d'indexation joue dans les deux sens : si l'indice du même trimestre de l'année suivante est inférieur, le calcul aboutit à une baisse du loyer. En pratique l'IRL baisse rarement ; vérifiez la rédaction de la clause de votre bail et, en cas de doute, interrogez l'ADIL.
Les charges sont-elles concernées par la révision IRL ?
Non. L'indexation ne porte que sur le loyer principal. Les provisions pour charges évoluent selon les dépenses réelles, ajustées lors de la régularisation annuelle. Seul le forfait de charges d'un bail meublé ou d'une colocation peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision du loyer)
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (gel des loyers des logements classés F et G)