Contestation du loyer en zone d'encadrement
Dans les communes où s'applique l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, plusieurs établissements publics de la région parisienne et d'autres territoires volontaires), le loyer de base d'un logement mis en location ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer n'est admis que pour des caractéristiques exceptionnelles, et le locataire peut le contester dans les trois mois suivant la signature du bail.
Ce modèle de lettre au bailleur conteste un loyer supérieur au plafond et demande sa mise en conformité ainsi que le remboursement du trop-perçu.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Loyer supérieur au loyer de référence majoré – demande de mise en conformité
[Madame / Monsieur],
Je suis locataire du logement situé [adresse du logement loué], [vide / meublé], de [nombre de pièces] pièce(s) et [surface] m², construit [période de construction], en vertu d'un bail signé le [date de signature du bail].
Le loyer de base fixé au bail est de [montant du loyer hors charges] euros hors charges, [auquel s'ajoute un complément de loyer de montant du complément euros]. Or le loyer de référence majoré applicable à ce logement, selon l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature, est de [loyer de référence majoré] euros par m², soit un maximum de [montant maximal] euros par mois.
[Le bail ne justifie d'aucune caractéristique de localisation ou de confort exceptionnelle par rapport aux logements comparables du même secteur. / Les caractéristiques invoquées pour le complément de loyer, à savoir caractéristiques invoquées, ne sont pas exceptionnelles.]
Je vous demande en conséquence de ramener le loyer à [montant maximal] euros hors charges à compter de la prochaine échéance et de me rembourser le trop-perçu depuis le début du bail, soit [montant du trop-perçu] euros à ce jour. À défaut d'accord, je saisirai la commission départementale de conciliation [et signalerai la situation au préfet].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du bail, extrait de l'arrêté fixant les loyers de référence, calcul du trop-perçu
Comment vérifier si votre loyer dépasse le plafond ?
- Relevez dans votre bail la surface habitable, le nombre de pièces, l'époque de construction, le caractère vide ou meublé et le loyer de base hors charges.
- Consultez le simulateur officiel de votre ville, qui donne le loyer de référence et le loyer de référence majoré au m² à la date de signature.
- Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable : c'est le loyer de base maximal.
- Vérifiez que le bail mentionne bien ces valeurs de référence : leur absence est déjà une irrégularité.
Contester le complément de loyer : le délai de trois mois
Le bailleur peut appliquer un complément de loyer au-delà du plafond uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie dans le même secteur (grande terrasse, vue exceptionnelle), qui doivent être mentionnées au bail. Certains éléments ne peuvent pas le justifier, notamment lorsque le logement présente des défauts (sanitaires sur le palier, humidité, mauvaise performance énergétique).
Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, étape préalable obligatoire avant le juge.
Loyer de base au-dessus du plafond sans complément
Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré sans complément justifié, le locataire peut demander à tout moment sa mise en conformité et le remboursement des sommes versées en trop, dans la limite de la prescription de trois ans. Il peut aussi signaler la situation au préfet, qui peut mettre en demeure le bailleur de se conformer et de rembourser, puis prononcer une amende administrative.
L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental dont la durée a été prolongée ; avant d'agir, vérifiez auprès de l'ADIL qu'il était applicable dans votre commune à la date de votre bail.
Encadrement ou simple zone tendue ?
Ne confondez pas l'encadrement du niveau des loyers, limité à certaines villes, et le plafonnement de l'évolution des loyers à la relocation, applicable dans toutes les communes de zone tendue : dans ces dernières, le loyer d'un nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser celui du précédent, sauf exceptions. Si votre loyer a augmenté entre deux locataires sans justification, vous pouvez aussi le contester. Pour une hausse en cours de bail, voir la contestation d'une révision de loyer.
Questions fréquentes
Contester le loyer risque-t-il de me faire perdre mon logement ?
Non. Le bailleur ne peut pas vous donner congé en cours de bail, ni pour ce motif. Au terme du bail, un congé ne peut reposer que sur la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux ; un congé de représailles pourrait être contesté. Conservez toutes vos échanges écrits.
L'encadrement s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Les arrêtés fixent des loyers de référence distincts pour les logements vides et meublés, ces derniers étant un peu plus élevés. En revanche, les locations saisonnières et les baux mobilité obéissent à des règles propres : vérifiez sur le simulateur officiel.
J'ai dépassé les trois mois pour contester le complément de loyer : que faire ?
Le délai de trois mois vaut pour le complément de loyer. Il reste possible de contester un loyer de base supérieur au plafond ou de demander une diminution au renouvellement du bail, voir la demande de diminution du loyer.
Textes de référence
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, article 140 (encadrement expérimental des loyers, complément de loyer, sanctions)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans)