Proposition de nouveau loyer au renouvellement du bail
En cours de bail, le loyer ne peut évoluer que par la révision annuelle indexée sur l'IRL. Au renouvellement du bail, le bailleur peut en revanche proposer un nouveau loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La proposition doit être faite au moins six mois avant le terme du bail, avec des références de loyers, et la hausse est ensuite étalée dans le temps.
Ce modèle de lettre de proposition de nouveau loyer au renouvellement s'adresse au bailleur d'un logement vide, hors zones d'encadrement des loyers.
Modèle à personnaliser
Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.
Remplir les champs
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice, au moins six mois avant le terme du bail
Objet : Proposition de nouveau loyer pour le renouvellement du bail au [date d'échéance du bail]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail du [date de signature du bail], qui arrive à échéance le [date d'échéance du bail]. Le loyer actuel s'élève à [montant du loyer hors charges] euros hors charges par mois.
Ce loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, comme en attestent les [nombre de références] références jointes, qui font apparaître un loyer moyen de [loyer moyen des références] euros pour un logement équivalent.
En application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le texte est reproduit ci-dessous, je vous propose de fixer le loyer du bail renouvelé à [montant du nouveau loyer proposé] euros hors charges. Cette hausse s'appliquera progressivement, par [tiers / sixième] annuel, soit [montant de la hausse annuelle] euros par an.
[Reproduire ici le texte de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.]
En cas de désaccord ou à défaut de réponse de votre part quatre mois avant le terme du bail, l'une ou l'autre des parties pourra saisir la commission départementale de conciliation.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : références de loyers de logements comparables
Conditions pour augmenter un loyer sous-évalué
- Le loyer doit être manifestement sous-évalué : un léger écart ne suffit pas.
- La proposition est notifiée au moins six mois avant le terme du bail, par recommandé, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.
- Elle reproduit intégralement le texte de l'article 17-2 et indique le nouveau montant.
- Elle est accompagnée de références de loyers de logements comparables du voisinage : au moins trois, et six dans les grandes agglomérations désignées par décret.
Les références doivent porter sur des logements comparables (surface, nombre de pièces, qualité, époque de construction, situation) et mentionner les éléments permettant de les vérifier.
Comment s'applique la hausse ?
La hausse convenue entre les parties, ou fixée par le juge, s'applique par tiers annuel pour un bail de trois ans, ou par sixième annuel pour un bail de six ans. Lorsqu'elle dépasse 10 %, elle s'applique par sixième annuel même si le bail renouvelé est de trois ans, l'étalement se poursuivant au renouvellement suivant. Ces hausses s'ajoutent à la révision annuelle selon l'IRL, si le bail la prévoit.
Situations où la hausse est limitée ou interdite
- Logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique : aucune hausse de loyer n'est possible, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocation.
- Zones tendues : la hausse au renouvellement est encadrée par un décret annuel, qui limite son montant.
- Zones d'encadrement des loyers : la hausse n'est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, dans la limite de celui-ci.
- Locations meublées : l'article 17-2 ne s'applique pas ; renseignez-vous auprès de l'ADIL.
Si le locataire refuse
À défaut d'accord ou de réponse quatre mois avant le terme, la commission départementale de conciliation doit être saisie. Si la conciliation échoue, le juge peut être saisi avant le terme du bail ; à défaut, le bail est reconduit aux conditions antérieures, avec la seule révision annuelle. La proposition de hausse ne permet pas de donner congé au locataire qui la refuse. Pour le point de vue du locataire, voir la contestation d'une hausse de loyer.
Questions fréquentes
Puis-je proposer une hausse en cours de bail ?
Non. En cours de bail, seule la révision annuelle indexée sur l'IRL est possible, si le bail la prévoit, ainsi qu'une majoration pour travaux d'amélioration expressément convenue. La réévaluation d'un loyer sous-évalué n'intervient qu'au renouvellement.
Où trouver des références de loyers ?
Les observatoires locaux des loyers, les annonces de logements comparables récemment loués, les baux d'autres logements que vous gérez et les données des agences peuvent servir. Chaque référence doit préciser l'adresse ou le secteur, la surface, le nombre de pièces, l'étage, l'époque de construction et le loyer.
Et si j'ai oublié le délai de six mois ?
La proposition envoyée moins de six mois avant le terme est inefficace pour ce renouvellement : le bail est reconduit aux conditions antérieures. Vous devrez attendre l'échéance suivante pour proposer à nouveau une réévaluation.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-2 (loyer du bail renouvelé)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 19 (références de loyers)