Retrait d'une offre d'achat immobilier
Vous avez fait une offre d'achat pour un appartement ou une maison et vous souhaitez revenir en arrière : autre bien trouvé, financement incertain, défaut découvert lors d'une seconde visite. Tout dépend du moment. Avant que le vendeur l'ait acceptée, une offre peut être retirée, mais le Code civil interdit de la rétracter avant l'expiration du délai qu'elle fixe, sous peine de dommages-intérêts. Après acceptation, la situation est plus délicate : l'accord sur la chose et le prix peut valoir vente.
Ce modèle de lettre de retrait d'une offre d'achat immobilier, à envoyer au vendeur et à l'agence, vous permet de vous désengager proprement et le plus tôt possible.
Modèle à personnaliser
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d'un e-mail le même jour
Objet : Retrait de mon offre d'achat du [date de l'offre] – bien situé [adresse du bien]
[Madame / Monsieur],
Le [date de l'offre], je vous ai adressé [directement / par l'intermédiaire de l'agence nom de l'agence] une offre d'achat portant sur le bien situé [adresse du bien], au prix de [montant de l'offre] euros, valable jusqu'au [date de fin de validité de l'offre].
[À ce jour, je n'ai reçu aucune acceptation de votre part. / Cette offre était assortie de la condition suivante, qui n'est pas remplie : condition.] Par la présente, je vous informe que je retire cette offre, qui ne produira donc aucun effet.
[Je vous prie de m'excuser pour ce changement de décision, dû à motif, facultatif.]
Je vous remercie de bien vouloir en informer [l'agence / votre notaire] et je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Peut-on retirer une offre d'achat immobilier ?
- L'offre n'est pas encore parvenue au vendeur : vous pouvez la rétracter librement.
- L'offre est parvenue au vendeur et fixe un délai (« valable 7 jours ») : vous ne devez pas la retirer avant l'expiration de ce délai. Si vous le faites, la vente ne peut pas être conclue, mais le vendeur peut demander réparation de son préjudice.
- L'offre ne fixe pas de délai : elle doit être maintenue pendant un délai raisonnable.
- Le délai est expiré sans acceptation : l'offre est caduque, aucune lettre n'est même nécessaire, mais il est prudent d'écrire.
En pratique, les vendeurs agissent rarement en justice pour un retrait d'offre avant acceptation, surtout si le retrait intervient vite. Mais le risque existe, d'où l'importance d'un délai de validité court dans vos offres, voir l'offre d'achat immobilier.
Et si le vendeur a déjà accepté l'offre ?
Une offre au prix, acceptée par le vendeur, peut valoir accord sur la chose et le prix, donc vente. Les juges examinent toutefois l'intention des parties : si l'offre prévoyait la signature d'un compromis ou d'une promesse devant notaire comme condition de l'engagement, l'acceptation seule ne suffit pas toujours à former la vente. La réponse dépend de la rédaction exacte des documents.
Après la signature du compromis, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter de sa notification : c'est la sortie la plus sûre. Voir la rétractation après un compromis.
Ne versez rien au stade de l'offre
Aucune somme ne doit être remise au vendeur ou à l'agence à l'appui d'une simple offre d'achat. Le dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix) est versé à la signature de l'avant-contrat, en principe entre les mains du notaire ou d'un séquestre. Si on vous a demandé un chèque avec l'offre, réclamez sa restitution dans votre lettre de retrait.
Rédiger un retrait sans créer de risque
- Envoyez la lettre le plus tôt possible, à la fois au vendeur et à l'agence.
- N'avancez pas de motif susceptible d'être contesté ; si l'offre comportait une condition non réalisée (obtention d'un prêt, diagnostic), mentionnez-la.
- Conservez la preuve de la date d'envoi et de réception.
- Si le vendeur conteste, consultez un notaire ou l'ADIL avant toute réponse.
Questions fréquentes
Une offre d'achat faite par e-mail ou par SMS m'engage-t-elle ?
Une offre peut être faite sous n'importe quelle forme, dès lors qu'elle est précise (bien, prix) et ferme. Un e-mail peut donc constituer une offre. Pour la retirer, utilisez de préférence un écrit daté : e-mail immédiat puis lettre recommandée.
L'agence peut-elle me réclamer des frais si je retire mon offre ?
Non. La commission de l'agent immobilier n'est due qu'une fois la vente effectivement conclue par acte authentique. Une clause prévoyant des frais pour le retrait d'une simple offre n'a pas de fondement. En revanche, une indemnité pourrait être réclamée par le vendeur en cas de retrait fautif pendant le délai de validité.
Peut-on faire une nouvelle offre à un prix plus bas après un retrait ?
Oui, rien ne l'interdit. Le vendeur reste libre d'accepter ou de refuser. Une offre retirée puis remplacée par une offre inférieure risque cependant d'être mal perçue ; mieux vaut expliquer les raisons (travaux découverts, diagnostic défavorable) et joindre des éléments objectifs.
Textes de référence
- Code civil, articles 1113 à 1117 (offre, rétractation et caducité)
- Code civil, article 1583 (formation de la vente par l'accord sur la chose et le prix)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (délai de rétractation de l'acquéreur)