Non-obtention du prêt et condition suspensive
Lorsque l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) indique que l'achat est financé par un prêt, il est conclu sous la condition suspensive d'obtention de ce prêt. Si, malgré des démarches sérieuses, aucune banque ne vous accorde le crédit dans le délai prévu, la vente ne se fait pas et le dépôt de garantie doit vous être restitué intégralement, sans retenue ni indemnité.
Ce modèle de lettre notifie au vendeur et au notaire la non-obtention du prêt, avant l'expiration du délai de la condition, avec les refus bancaires qui prouvent votre bonne foi.
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[Prénom Nom]
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[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, copie au notaire et à l'agence
Objet : Non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt – compromis du [date du compromis]
[Madame / Monsieur],
Par [compromis / promesse de vente] signé(e) le [date du compromis], je me suis engagé(e) à acquérir le bien situé [adresse du bien], au prix de [prix de vente] euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de [montant du prêt] euros, sur une durée de [durée du prêt] ans, au taux maximal de [taux maximal] %, avant le [date limite de la condition suspensive].
J'ai sollicité, dans le respect de ces caractéristiques, les établissements suivants : [noms des banques et dates des demandes]. Tous ont refusé ma demande, comme en attestent les courriers de refus ci-joints.
La condition suspensive d'obtention de prêt n'étant pas réalisée, l'avant-contrat est caduc. Conformément à l'article L313-41 du Code de la consommation et aux stipulations de l'acte, je vous demande de bien vouloir autoriser [le notaire / le séquestre] à me restituer sans délai la somme de [montant du dépôt de garantie] euros versée au titre du dépôt de garantie.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copies des attestations de refus de prêt, copie de l'avant-contrat
Comment fonctionne la condition suspensive de prêt ?
- Elle est automatique lorsque l'avant-contrat mentionne un financement par emprunt, sauf si l'acquéreur déclare de sa main renoncer au prêt.
- Sa durée est fixée dans l'acte et ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature ; en pratique, 45 à 60 jours sont courants.
- L'acte précise les caractéristiques du prêt recherché : montant maximal, durée, taux maximal. Ce sont ces critères qui servent à vérifier que la condition a échoué.
Prouver sa bonne foi auprès du vendeur
La condition est réputée accomplie si c'est l'acquéreur qui en a empêché la réalisation. Le vendeur peut donc garder le dépôt de garantie s'il démontre que vous n'avez pas fait de démarches sérieuses, ou que vous avez demandé un prêt plus élevé, plus court ou à un taux inférieur à celui prévu dans l'acte.
Conservez les preuves de chaque demande de prêt (dossier déposé, dates, simulation) et demandez aux banques un refus écrit mentionnant le montant, la durée et le taux sollicités. Le nombre de refus exigés est parfois fixé dans le compromis : vérifiez cette clause.
Délais et restitution du dépôt de garantie
Envoyez votre lettre avant l'expiration du délai de la condition suspensive, ou au plus vite après les refus. Si vous laissez passer ce délai sans rien dire, le vendeur peut vous mettre en demeure de signer ; certaines clauses prévoient qu'à défaut de justificatif dans un délai donné, la condition est réputée réalisée.
Une fois la défaillance établie, la somme versée doit être immédiatement et intégralement remboursée. À défaut de remboursement dans les quinze jours de la demande, la loi prévoit qu'elle produit des intérêts au taux légal majoré de moitié.
Le vendeur refuse de débloquer le dépôt de garantie
Le notaire séquestre ne peut restituer les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice. Si le vendeur bloque sans motif, adressez-lui une mise en demeure, puis saisissez le tribunal judiciaire. Votre assurance de protection juridique peut prendre en charge les frais. L'ADIL et le notaire peuvent vous aider à évaluer vos chances.
Questions fréquentes
Puis-je renoncer à la vente parce que j'ai obtenu un prêt moins intéressant que prévu ?
Si une banque vous propose un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'acte (montant, durée, taux maximal), la condition est réalisée et vous devez acheter. Vous ne pouvez invoquer la condition que si les offres reçues sont moins favorables que ce que prévoit le compromis.
Le délai de la condition suspensive peut-il être prolongé ?
Oui, par un avenant signé du vendeur et de l'acquéreur. Demandez-le avant l'expiration du délai si un dossier est encore à l'étude. Le vendeur n'est pas obligé d'accepter, mais il y a souvent intérêt plutôt que de remettre le bien en vente.
J'ai mentionné que je payais comptant : suis-je protégé ?
Non. Si vous avez déclaré ne pas recourir à un prêt, vous ne bénéficiez pas de la condition suspensive. Un refus de prêt ultérieur ne vous permet pas de renoncer sans risque : le vendeur pourrait conserver le dépôt ou réclamer la clause pénale. Voir aussi la rétractation après un compromis, qui ne joue que dans les dix jours.
Textes de référence
- Code de la consommation, article L313-41 (condition suspensive d'obtention du prêt)
- Code de la consommation, article L313-42 (remboursement des sommes versées)
- Code civil, article 1304-3 (condition réputée accomplie en cas d'empêchement par la partie intéressée)