Mise en demeure du vendeur qui refuse de signer
Un compromis de vente signé engage le vendeur : dès lors que les parties sont d'accord sur le bien et sur le prix, la vente est parfaite au sens du Code civil. Contrairement à l'acquéreur, qui dispose d'un délai de rétractation de dix jours, le vendeur ne peut pas changer d'avis une fois le compromis signé. S'il refuse de venir signer l'acte authentique, l'acheteur peut exiger la vente en justice ou réclamer la clause pénale.
Le modèle ci-dessous est une mise en demeure adressée au vendeur défaillant, première étape avant la sommation par commissaire de justice et l'action en exécution forcée.
Modèle à personnaliser
Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.
Remplir les champs
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception, copie au notaire
Objet : Mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique – bien situé [adresse du bien]
[Madame / Monsieur],
Par compromis de vente signé le [date du compromis] [devant Maître nom du notaire / par l'intermédiaire de nom de l'agence], vous m'avez vendu le bien situé [adresse du bien], au prix de [prix de vente] euros. Les conditions suspensives stipulées à ce compromis sont aujourd'hui réalisées, notamment l'obtention de mon prêt le [date d'obtention du prêt].
La signature de l'acte authentique était prévue au plus tard le [date prévue pour l'acte]. Or vous m'avez fait savoir le [date de l'information] que vous ne souhaitiez plus vendre, et vous ne vous êtes pas présenté(e) au rendez-vous de signature fixé par le notaire.
Je vous rappelle que, conformément à l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. La vente est donc parfaite et vous ne pouvez pas vous en délier unilatéralement.
En conséquence, je vous mets en demeure de vous présenter à l'étude de Maître [nom du notaire] pour signer l'acte authentique de vente dans un délai de [délai, par exemple quinze jours] à compter de la réception de la présente.
À défaut, je ferai délivrer une sommation par commissaire de justice puis j'engagerai une action en justice afin de faire constater la vente et d'obtenir réparation de mon préjudice, y compris par l'application de la clause pénale prévue au compromis.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du compromis, offre de prêt, convocation du notaire
Le vendeur peut-il se rétracter après un compromis ?
Non. Le délai de rétractation de dix jours prévu par le Code de la construction et de l'habitation protège uniquement l'acquéreur non professionnel d'un logement. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature du compromis : c'est le sens de l'article 1589 du Code civil, selon lequel « la promesse de vente vaut vente ».
La situation est différente pour une promesse unilatérale de vente : le vendeur s'y engage à vendre, et sa rétractation pendant le délai d'option ne l'empêche pas d'être contraint à la vente (article 1124 du Code civil). Dans les deux cas, un simple changement d'avis ne libère pas le vendeur.
Les étapes face à un vendeur qui refuse de signer
- Mise en demeure par lettre recommandée (modèle ci-dessus), en copie au notaire.
- Sommation de comparaître chez le notaire, délivrée par commissaire de justice, à une date précise.
- Procès-verbal de carence dressé par le notaire si le vendeur ne se présente pas : il constate son défaut et votre propre présence, prêt à payer.
- Choix de l'action : exécution forcée (faire reconnaître la vente par le juge) ou résolution avec dommages et intérêts.
Ces démarches se font avec un avocat, obligatoire devant le tribunal judiciaire. L'assignation qui tend à faire constater une vente immobilière doit en principe être publiée au service de la publicité foncière : votre avocat s'en charge.
Exécution forcée ou clause pénale : que choisir ?
Si vous voulez toujours le bien, demandez au juge de constater la vente : le jugement vaut alors acte de vente et sera publié, moyennant le paiement du prix. La procédure dure souvent plusieurs mois, parfois davantage en cas d'appel.
Si vous préférez renoncer, vous pouvez réclamer la clause pénale prévue au compromis (souvent un pourcentage du prix), que le juge peut modérer ou augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Vous pouvez aussi demander l'indemnisation de préjudices distincts : frais de dossier de prêt, frais de relogement, perte d'une opportunité.
Les excuses que le vendeur ne peut pas invoquer
- Avoir reçu une meilleure offre d'un autre acheteur.
- Ne plus trouver de logement pour se reloger, si la vente n'était pas conditionnée à un achat.
- Estimer après coup que le prix était trop bas.
- Un désaccord familial survenu après la signature.
En revanche, le vendeur peut se libérer si une condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai (par exemple un droit de préemption exercé par la commune) ou si le compromis prévoit une faculté de dédit. Relisez le compromis avec le notaire avant d'agir.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie que j'ai versé m'est-il rendu ?
La somme versée à la signature du compromis est en principe séquestrée chez le notaire ou l'agent immobilier. Si la vente échoue par la faute du vendeur, elle doit vous être restituée. Le séquestre ne la libère qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice : demandez-la par écrit au notaire.
Le vendeur peut-il vendre à quelqu'un d'autre pendant la procédure ?
C'est un risque réel si le compromis n'a pas été publié. La publication de l'assignation au service de la publicité foncière rend votre action opposable aux tiers. Votre avocat peut aussi demander des mesures conservatoires. Agissez rapidement.
Et si c'est moi, acheteur, qui renonce après le délai de rétractation ?
Hors conditions suspensives non réalisées, l'acheteur qui renonce hors délai s'expose lui aussi à perdre le dépôt de garantie ou à payer la clause pénale. Voir la page sur la non-obtention du prêt si votre financement a été refusé.
Textes de référence
- Code civil, article 1589 (la promesse de vente vaut vente)
- Code civil, article 1124 (promesse unilatérale)
- Code civil, article 1231-5 (clause pénale)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (rétractation de l'acquéreur)