Acceptation d'une offre d'achat par le vendeur
Vous avez reçu une offre d'achat pour votre appartement ou votre maison. Avant de répondre, mesurez la portée de votre réponse : une acceptation pure et simple d'une offre au prix peut former la vente, puisque la vente est parfaite dès l'accord sur la chose et le prix. Une contre-proposition, elle, n'engage pas l'acheteur : c'est une nouvelle offre qu'il est libre d'accepter ou non. Dans les deux cas, la suite se joue chez le notaire avec la signature d'un avant-contrat.
Ce modèle de lettre d'acceptation d'une offre d'achat par le vendeur est accompagné d'une variante de contre-proposition.
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Lettre recommandée avec accusé de réception ou e-mail, avant l'expiration du délai de l'offre
Objet : Acceptation de votre offre d'achat du [date de l'offre] – bien situé [adresse du bien]
[Madame / Monsieur],
J'ai bien reçu votre offre d'achat du [date de l'offre], [transmise par l'agence nom de l'agence], portant sur le bien situé [adresse du bien], au prix de [prix proposé] euros [frais d'agence inclus / net vendeur], valable jusqu'au [date de fin de validité de l'offre].
J'ai le plaisir de vous informer que j'accepte cette offre aux conditions qu'elle mentionne[, notamment la condition suspensive d'obtention d'un prêt de montant du prêt euros].
Je vous propose de signer l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) chez Maître [nom du notaire du vendeur], notaire à [ville du notaire], dans un délai d'environ [délai, par exemple trois semaines]. Je vous remercie de me communiquer les coordonnées de votre notaire si vous souhaitez qu'il intervienne également.
La libération des lieux pourrait intervenir le [date de libération envisagée].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
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Variante : contre-proposition du vendeur
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E-mail ou lettre recommandée
Objet : Réponse à votre offre d'achat du [date de l'offre] – contre-proposition
[Madame / Monsieur],
Je vous remercie pour votre offre d'achat du [date de l'offre] au prix de [prix proposé] euros pour le bien situé [adresse du bien]. Je ne peux pas l'accepter en l'état.
Je vous propose en revanche de vous vendre ce bien au prix de [prix de la contre-proposition] euros, [autres conditions : date de libération, mobilier inclus]. Cette proposition est valable jusqu'au [date de fin de validité de la contre-proposition].
Je reste à votre disposition pour en discuter.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Accepter une offre d'achat : quels effets juridiques ?
Selon le Code civil, la vente est parfaite dès que les parties sont d'accord sur la chose et le prix. Une offre au prix demandé, précise et ferme, suivie d'une acceptation sans réserve, peut donc engager les deux parties. Les juges examinent toutefois l'intention : si les parties ont entendu faire de la signature d'un avant-contrat notarié une condition de leur engagement, l'échange de courriers ne suffit pas.
Côté acheteur, l'acquéreur non professionnel conserve un délai de rétractation de dix jours après la notification de l'avant-contrat : votre acceptation ne vous garantit donc pas la vente tant que ce délai n'est pas écoulé.
Plusieurs offres : laquelle choisir ?
- Le prix, mais aussi le financement : un acheteur sans prêt, ou avec un accord de principe de sa banque, présente moins de risque.
- Les conditions suspensives demandées (prêt, vente d'un autre bien, permis de construire).
- Le calendrier proposé pour le compromis et l'acte définitif.
- Si votre mandat d'agence prévoyait une offre au prix, lisez-en les clauses : refuser une offre au prix et aux conditions du mandat peut, dans certains cas, avoir des conséquences sur la rémunération de l'agent.
Préparer la suite chez le notaire
- Réunir les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites selon zones, état des risques, assainissement).
- En copropriété, demander au syndic les documents à annexer et, avant l'acte, l'état daté.
- Rassembler titre de propriété, plans, factures de travaux et autorisations d'urbanisme.
- Signer l'avant-contrat, qui fixe le prix, les conditions suspensives et la date limite de l'acte authentique.
Erreurs à éviter côté vendeur
- Accepter par écrit deux offres différentes : vous vous exposez à un litige avec l'un des acheteurs.
- Accepter une offre en ajoutant des conditions nouvelles : ce n'est plus une acceptation mais une contre-proposition.
- Demander un chèque ou un virement à l'acheteur au stade de l'offre : aucune somme ne doit être versée avant l'avant-contrat.
- Laisser expirer le délai de l'offre sans répondre, alors que vous souhaitiez l'accepter.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté une offre ?
Si l'acceptation a formé la vente, le vendeur ne peut pas se rétracter librement : l'acheteur pourrait demander l'exécution forcée ou des dommages-intérêts. Le vendeur ne bénéficie d'aucun délai de rétractation, contrairement à l'acquéreur. Réfléchissez avant d'accepter par écrit. Voir aussi le désistement du vendeur.
Faut-il répondre à une offre inférieure au prix ?
Vous n'êtes pas obligé de répondre, mais une réponse courtoise, ou une contre-proposition, maintient le contact avec un acheteur intéressé. Une offre au-dessous du prix du mandat ne vous engage jamais tant que vous ne l'avez pas acceptée.
Le logement est loué : l'acheteur doit-il être informé ?
Oui. Si le logement est vendu occupé, le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui doit en connaître les conditions. Si vous souhaitez le vendre libre, il faut délivrer un congé pour vente à l'échéance du bail, ouvrant un droit de préemption au locataire. Voir l'information du locataire d'une vente occupée.
Textes de référence
- Code civil, article 1583 (perfection de la vente par l'accord sur la chose et le prix)
- Code civil, articles 1113 à 1118 (offre et acceptation)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (rétractation de l'acquéreur)