Lettre d'offre d'achat immobilier
La lettre d'offre d'achat immobilier formalise votre proposition de prix au vendeur d'un appartement ou d'une maison. Elle n'est pas obligatoire, mais elle engage : si le vendeur l'accepte telle quelle pendant son délai de validité, il y a accord sur la chose et sur le prix. L'acquéreur non professionnel conserve toutefois un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Ce modèle précise le prix, la durée de validité et les conditions suspensives que vous souhaitez voir reprises dans l'avant-contrat, notamment l'obtention d'un prêt.
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[Prénom Nom]
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[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre signature ou e-mail avec accusé de lecture
Objet : Offre d'achat – bien situé [adresse du bien]
[Madame / Monsieur],
À la suite de la visite du [date de la visite], j'ai l'honneur de vous faire une offre d'achat pour le bien suivant : [type de bien, surface habitable, nombre de pièces, étage, annexes : cave, parking] situé [adresse du bien], proposé au prix de [prix affiché] euros.
Je vous propose de l'acquérir au prix de [prix proposé] euros, [frais d'agence inclus / hors frais d'agence], hors frais d'acte notarié.
Cette offre est faite sous les conditions suivantes, qui devront être reprises dans l'avant-contrat :
– obtention d'un prêt immobilier d'un montant maximal de [montant du prêt] euros, sur une durée de [durée du prêt] ans, au taux maximal de [taux maximal] % hors assurance ;
– [absence de servitude ou d'urbanisme compromettant l'usage du bien / vente préalable de mon logement / autre condition].
Cette offre est valable jusqu'au [date limite de validité]. Passé ce délai, et à défaut d'acceptation écrite de votre part, elle sera caduque. En cas d'acceptation, je souhaite que l'avant-contrat soit signé chez [nom du notaire ou agence] au plus tard le [date souhaitée pour le compromis].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Quelle valeur juridique a une offre d'achat ?
L'offre d'achat est une offre de contracter au sens du Code civil. Tant qu'elle n'est pas parvenue au vendeur, vous pouvez la retirer librement. Une fois reçue, elle doit être maintenue pendant le délai fixé ou, à défaut, pendant un délai raisonnable. La retirer avant ce terme peut engager votre responsabilité et vous exposer à des dommages et intérêts, sans toutefois forcer la vente.
Si le vendeur accepte sans réserve votre offre dans le délai, la vente est en principe formée, puisque les parties sont d'accord sur le bien et sur le prix. En pratique, elle sera réitérée par un compromis ou une promesse de vente, puis par l'acte authentique chez le notaire.
Les mentions essentielles de l'offre d'achat
- Désignation précise du bien (adresse, surface, lots de copropriété, annexes).
- Prix proposé, en précisant si les honoraires d'agence sont inclus.
- Durée de validité : quelques jours à deux semaines en général ; un délai court protège l'acheteur et oblige le vendeur à se prononcer.
- Conditions suspensives : au minimum l'obtention du prêt (montant, durée, taux maximal), éventuellement la vente d'un autre bien ou l'obtention d'un permis de construire.
- Date souhaitée pour la signature de l'avant-contrat.
Si votre achat est financé par un prêt, la condition suspensive d'obtention du prêt est protégée par le Code de la consommation : sa durée de validité ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l'avant-contrat. Indiquez des caractéristiques réalistes : un taux maximal trop bas pourrait être jugé fautif si le prêt est refusé.
Ne versez aucune somme au stade de l'offre
Est nul tout engagement unilatéral d'acquérir un bien immobilier pour lequel un versement est exigé ou reçu de celui qui s'engage. Aucune somme ne doit donc accompagner une offre d'achat, qu'il s'agisse d'un chèque au vendeur ou d'un « acompte de réservation » à l'agence. Le dépôt de garantie, généralement de 5 à 10 % du prix, se verse lors de la signature du compromis, entre les mains du notaire ou d'un professionnel habilité, et il est restitué si vous vous rétractez dans les 10 jours.
Après l'offre : acceptation, contre-offre ou refus
- Acceptation écrite dans le délai : préparez votre dossier de financement et convenez de la date du compromis ; le vendeur peut utiliser le modèle d'acceptation d'une offre d'achat.
- Contre-proposition du vendeur à un autre prix : c'est une nouvelle offre, que vous êtes libre d'accepter ou non.
- Silence ou refus : votre offre devient caduque à la date limite.
- Changement d'avis avant acceptation : utilisez le modèle de retrait d'une offre d'achat, avant l'expiration du délai et en connaissant les risques.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il accepter une autre offre plus élevée après avoir accepté la mienne ?
Si le vendeur a accepté votre offre par écrit, sans réserve et dans le délai, il est en principe engagé et ne peut pas vendre à un tiers. En cas de refus de sa part de signer le compromis, une action en justice est possible, mais longue : faites-vous conseiller par un notaire ou un avocat.
Puis-je faire une offre au prix affiché et exiger la vente ?
Une offre au prix du mandat, faite à un agent immobilier, ne vaut pas automatiquement acceptation par le vendeur : le mandat de vente n'est en principe pas une offre de vente au public. Le vendeur reste libre de choisir son acquéreur, sauf clause particulière du mandat.
Faut-il faire l'offre par l'intermédiaire de l'agence ?
Si le bien est vendu par une agence, adressez-lui votre offre : elle la transmet au vendeur qui l'a mandatée. Demandez une preuve de transmission et une réponse écrite, afin de dater précisément l'acceptation ou le refus.
Textes de référence
- Code civil, articles 1113 à 1122 (offre et acceptation)
- Code civil, article 1589-1 (nullité des engagements d'acquérir assortis d'un versement)
- Code de la construction et de l'habitation, article L271-1 (délai de rétractation de l'acquéreur)
- Code de la consommation, articles L313-40 et suivants (condition suspensive d'obtention du prêt)