Congé pour motif légitime et sérieux
En dehors de la reprise et de la vente, le bailleur ne peut refuser de renouveler un bail d'habitation que pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations : retards de paiement répétés, troubles de voisinage, défaut d'assurance, sous-location non autorisée. Le congé doit être délivré six mois avant l'échéance pour un logement vide, trois mois pour un meublé, et énoncer précisément le motif.
Ce modèle de congé pour motif légitime et sérieux est destiné aux bailleurs. Le juge contrôlant strictement la réalité et la gravité du motif, préparez les preuves avant l'envoi.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Congé pour motif légitime et sérieux – logement situé [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement [vide / meublé] situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail ayant pris effet le [date de prise d'effet du bail], dont l'échéance est fixée au [date d'échéance du bail].
Par la présente, je vous donne congé pour cette échéance, pour motif légitime et sérieux, en application de l'article [15 / 25-8] de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Ce congé est motivé par les manquements suivants à vos obligations de locataire :
– [manquement 1, avec dates : par exemple retards de paiement du loyer aux échéances de liste des mois]
– [manquement 2 : par exemple troubles de voisinage ayant donné lieu aux plaintes des dates]
Ces faits vous ont été signalés par mes courriers des [dates des courriers précédents], restés sans effet durable.
Vous devrez en conséquence avoir libéré les lieux au plus tard le [date d'échéance du bail]. Vous pouvez quitter le logement avant cette date ; le loyer et les charges ne seront alors dus que pour la période d'occupation effective.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie des courriers et mises en demeure antérieurs
Qu'est-ce qu'un motif légitime et sérieux ?
La loi n'en donne pas de liste : elle cite seulement l'inexécution par le locataire de ses obligations. Les tribunaux ont notamment admis :
- des retards de paiement répétés du loyer, même régularisés ensuite ;
- des troubles de voisinage avérés et persistants ;
- le défaut d'assurance habitation malgré relance ;
- une sous-location ou une location touristique sans autorisation ;
- des transformations du logement sans accord écrit ou un défaut d'entretien grave ;
- certains motifs extérieurs au locataire, comme des travaux lourds imposant de vider l'immeuble ou sa démolition.
Un retard isolé, une dispute ponctuelle ou un simple désaccord ne suffisent pas. Le motif doit exister et être démontrable à la date du congé.
Préparer les preuves avant de donner congé
En cas de contestation, c'est au bailleur de prouver le motif. Réunissez un dossier : relevés des paiements avec dates, mises en demeure antérieures, plaintes écrites des voisins ou du syndic, constats de commissaire de justice, courriers restés sans réponse. Un congé fondé sur des faits jamais reprochés auparavant au locataire est fragile.
Avant d'en arriver là, une mise en demeure pour troubles ou une mise en demeure pour loyers impayés permet de constituer la preuve et laisse au locataire une chance de corriger son comportement.
Délais et forme du congé
- Location vide : congé reçu au moins six mois avant l'échéance du bail.
- Location meublée : au moins trois mois avant l'échéance, voir congé du bailleur en meublé.
- Envoi par recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou, de préférence, acte de commissaire de justice, qui garantit la date et le contenu.
- Le congé n'est possible que pour la date d'échéance du bail.
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, des règles de protection particulières peuvent s'appliquer : vérifiez votre situation auprès de l'ADIL avant l'envoi.
Congé ou résiliation judiciaire : quelle voie choisir ?
Le congé pour motif légitime ne produit effet qu'à l'échéance du bail, parfois plusieurs années plus tard. En cas de manquement grave (impayés importants, troubles sérieux), le bailleur peut aussi demander au juge la résiliation du bail en cours, ou mettre en œuvre la clause résolutoire pour les impayés, le défaut d'assurance ou les troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Ces procédures sont plus rapides mais plus lourdes : faites-vous conseiller par un avocat ou l'ADIL.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il contester le congé ?
Oui. Il peut rester dans les lieux et laisser le bailleur l'assigner, ou saisir lui-même le juge pour faire annuler le congé. Si le motif n'est pas jugé légitime et sérieux, le bail est reconduit et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.
Des impayés régularisés avant le congé peuvent-ils le justifier ?
Oui, des retards répétés peuvent constituer un motif légitime même si la dette a été apurée : c'est la répétition des manquements qui est sanctionnée. Le juge apprécie leur fréquence, leur durée et les circonstances, notamment les difficultés passagères du locataire.
Faut-il joindre la notice d'information au congé ?
La loi impose la notice d'information pour les congés fondés sur la reprise ou la vente. Pour un congé pour motif légitime et sérieux, elle n'est pas exigée, mais le motif doit être énoncé de façon suffisamment précise pour que le locataire puisse le discuter.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur en location vide)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du bailleur en location meublée)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire)