Mise en demeure du locataire pour troubles de voisinage
Le locataire doit user paisiblement du logement loué. Lorsque des voisins, le syndic ou d'autres occupants se plaignent de nuisances (bruit, comportement agressif, dégradations, activité illicite), le bailleur ne peut pas rester passif : la loi lui impose, après une mise en demeure qui lui est adressée, d'utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les troubles causés par son locataire. La mise en demeure du locataire est la première de ces démarches, et un préalable indispensable avant toute action en résiliation du bail.
Ce modèle, destiné au bailleur, décrit les troubles, rappelle les obligations du locataire et annonce les suites en cas de récidive.
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Mise en demeure de cesser les troubles de voisinage – logement [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail du [date de signature du bail].
J'ai été informé(e) [par vos voisins / par le syndic de la copropriété / par la mairie], par courriers des [dates des plaintes reçues], que vous causez des troubles répétés dans l'immeuble : [description précise : bruit important la nuit les dates, disputes violentes, occupation des parties communes, dépôts d'ordures, comportement menaçant envers les voisins].
Je vous rappelle que l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vous oblige à user paisiblement des locaux loués, et que [le règlement de copropriété / le règlement intérieur de l'immeuble], qui vous a été communiqué, impose [clause pertinente].
Je vous mets en demeure de faire cesser immédiatement ces troubles. En l'absence d'amélioration, je serai contraint(e) d'engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir la résiliation du bail et votre expulsion, sans préjudice de dommages-intérêts.
Je reste disposé(e) à en discuter avec vous si des difficultés particulières expliquent cette situation.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : [copies des plaintes reçues, avec l'accord de leurs auteurs]
L'obligation du bailleur face à un locataire bruyant
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. Un voisin ou le syndic qui vous a mis en demeure peut engager votre responsabilité si vous restez sans rien faire.
Répondez aux plaignants pour leur indiquer les démarches entreprises, et conservez une copie de tous les échanges.
Construire un dossier solide
- Plaintes écrites et datées des voisins, attestations signées.
- Mains courantes, plaintes, rapports d'intervention de police.
- Constat de commissaire de justice si nécessaire.
- Courriers du syndic ou de la mairie.
- Vos propres mises en demeure successives et les réponses du locataire.
Le juge ne prononce la résiliation du bail que pour des manquements suffisamment graves ou répétés, prouvés et persistants malgré les avertissements. Un seul incident isolé ne suffit généralement pas.
Clause résolutoire ou résiliation judiciaire
Si le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d'usage paisible résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, elle peut être mise en œuvre dans ces conditions. À défaut, le bailleur demande au juge la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave. Dans les deux cas, l'expulsion suppose une décision de justice, un commandement de quitter les lieux, et ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale.
Faites-vous conseiller par un avocat ou l'ADIL avant d'assigner : la procédure est technique.
Tenter la médiation
Certaines nuisances cachent une difficulté (maladie, isolement, conflit familial). Un échange, une médiation ou l'intervention d'un travailleur social peut résoudre la situation plus vite qu'un procès. Le conciliateur de justice, gratuit, peut réunir le bailleur, le locataire et les voisins.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il donner congé pour troubles de voisinage ?
Oui, à l'échéance du bail, en invoquant un motif légitime et sérieux, à condition de prouver des troubles réels et persistants. Voir le congé pour motif légitime et sérieux. En cours de bail, seule la voie judiciaire permet de mettre fin au contrat.
Le bailleur peut-il infliger une amende au locataire ?
Non. Les clauses prévoyant des amendes ou pénalités en cas d'infraction au bail sont interdites dans les baux d'habitation. Seul le juge peut accorder des dommages-intérêts ou prononcer la résiliation du bail.
Les troubles viennent d'un occupant qui n'est pas au bail : que faire ?
Le locataire répond des personnes qu'il héberge ou reçoit. La mise en demeure lui est adressée, en visant les agissements de ses occupants ou invités. Il lui appartient de faire cesser les troubles, sous peine de voir son propre bail remis en cause.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6-1 (obligation du bailleur de faire cesser les troubles)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 b) (usage paisible des locaux)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4 i) (interdiction des amendes et pénalités)