Mise en demeure de payer les loyers impayés
Lorsqu'une relance amiable n'a pas suffi, la mise en demeure de payer les loyers impayés est le dernier courrier du bailleur avant la procédure. Elle chiffre précisément la dette, fixe un délai pour régler et annonce les suites : commandement de payer délivré par un commissaire de justice, mise en jeu de la caution, puis saisine du juge. Elle n'est pas obligatoire juridiquement, mais elle montre votre bonne foi et déclenche souvent le paiement ou une proposition d'échéancier.
Ce modèle est rédigé pour un bailleur particulier ou son gestionnaire, pour un logement loué vide ou meublé en résidence principale.
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception (copie par lettre simple ou e-mail)
Objet : Mise en demeure de payer – loyers impayés du logement [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
Vous êtes locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail du [date de signature du bail], moyennant un loyer mensuel de [montant du loyer] euros charges comprises, payable le [jour de paiement] de chaque mois.
Malgré ma relance du [date de la relance], les sommes suivantes restent impayées à ce jour :
[mois concernés] : [montant détaillé par mois]
Total dû : [montant total en euros].
Je vous mets en demeure de régler cette somme dans un délai de [délai accordé, par exemple 8] jours à compter de la réception de ce courrier, par [virement / chèque] sur [coordonnées de paiement].
Si vous rencontrez des difficultés financières, je vous invite à me contacter sans attendre pour convenir d'un échéancier écrit, et à vous rapprocher de la CAF ou du Fonds de solidarité pour le logement de votre département.
À défaut de paiement ou d'accord dans ce délai, je ferai délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, j'informerai votre caution et j'engagerai la procédure judiciaire pouvant conduire à la résiliation du bail. Les frais de recouvrement engagés pourraient alors être mis à votre charge dans les conditions prévues par la loi.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : décompte locatif détaillé
Mise en demeure pour loyer impayé : à quel moment l'envoyer ?
Commencez par une relance amiable dès le premier retard : un oubli ou un problème de virement se règle souvent ainsi. Si rien ne bouge après une à deux semaines, envoyez la mise en demeure en recommandé. Elle fait courir les intérêts de retard au taux légal et constitue une preuve de la dette et de vos démarches.
N'attendez pas que la dette atteigne plusieurs mois : plus elle est élevée, plus il est difficile pour le locataire de la résorber, et plus les aides mobilisables deviennent insuffisantes.
Les étapes après la mise en demeure
- Commandement de payer délivré par un commissaire de justice, visant la clause résolutoire du bail : le locataire dispose de six semaines pour régler ou obtenir des délais.
- Information de la caution : le commandement doit lui être signifié dans les 15 jours, faute de quoi elle n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard. Voir la lettre d'information du garant.
- Signalement : selon la situation, le commandement ou l'impayé est transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), qui peut orienter le locataire vers des aides.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection, qui peut constater la résiliation du bail ou accorder des délais de paiement.
L'expulsion ne peut être exécutée qu'avec une décision de justice, un commandement de quitter les lieux et en dehors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Changer les serrures ou couper l'eau est une infraction pénale.
Locataire bénéficiaire de l'aide au logement
Si l'aide au logement vous est versée directement (tiers payant), vous devez signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les délais réglementaires, sous peine de devoir rembourser l'aide perçue. Utilisez le modèle de signalement d'un impayé à la CAF. L'organisme peut maintenir l'aide si le locataire s'engage dans un plan d'apurement.
Accepter un échéancier : sous quelle forme ?
Si le locataire propose de rembourser progressivement, formalisez l'accord par écrit : montant de la dette, mensualités, date de chaque échéance, obligation de payer en plus le loyer courant et conséquence d'une échéance manquée. Le modèle d'accord de plan d'apurement reprend ces mentions.
Erreurs fréquentes du bailleur
- Réclamer des pénalités de retard prévues au bail : ces clauses sont interdites dans les baux d'habitation.
- Inclure dans le décompte des sommes non justifiées (frais de relance, frais de dossier).
- Encaisser le dépôt de garantie pour payer les loyers en cours de bail.
- Laisser la dette s'accumuler sans prévenir la caution, ce qui limite ensuite ce que vous pouvez lui réclamer.
Questions fréquentes
Une mise en demeure par e-mail est-elle valable ?
Un e-mail peut prouver que vous avez réclamé la somme, mais sa réception est plus facile à contester. Le recommandé avec accusé de réception reste préférable, d'autant qu'il sera produit devant le juge. Vous pouvez doubler l'envoi par un e-mail pour que le locataire en prenne connaissance rapidement.
Combien de temps pour agir contre un locataire qui ne paie pas ?
L'action en paiement des loyers et charges se prescrit par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer. En pratique, agissez bien avant : une dette ancienne est plus difficile à recouvrer.
Le locataire peut-il obtenir des délais du juge ?
Oui. Le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu'à plusieurs années, et suspendre les effets de la clause résolutoire tant que le locataire respecte l'échéancier et paie le loyer courant. Si les échéances ne sont pas tenues, la clause joue à nouveau.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer, information de la caution)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans)
- Code des procédures civiles d'exécution, article L412-6 (trêve hivernale)