Contestation d'un congé donné par le bailleur
Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu'à l'échéance du bail, en respectant un préavis (six mois pour un logement vide, trois mois pour un meublé) et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Si l'une de ces conditions manque, si le motif paraît fictif ou si vous êtes un locataire âgé protégé, le congé peut être contesté. Un congé irrégulier est nul : le bail se poursuit.
Ce modèle de lettre de contestation du congé expose au bailleur les irrégularités relevées et l'informe que vous resterez dans les lieux.
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Contestation du congé reçu le [date de réception du congé]
[Madame / Monsieur],
Par [lettre recommandée / acte de commissaire de justice / remise en main propre] reçu(e) le [date de réception du congé], vous m'avez délivré un congé pour [reprise / vente / motif légitime et sérieux] concernant le logement situé [adresse du logement loué], que j'occupe en vertu d'un bail du [date de signature du bail] arrivant à échéance le [date d'échéance du bail].
Ce congé me paraît irrégulier pour le(s) motif(s) suivant(s) :
- [le congé m'est parvenu moins de six mois / trois mois avant l'échéance du bail ;]
- [le motif de reprise n'indique pas le nom, l'adresse du bénéficiaire et la nature de son lien avec vous ;]
- [la notice d'information prévue par la loi n'était pas jointe ;]
- [âgé(e) de plus de 65 ans et disposant de ressources inférieures au plafond réglementaire, je bénéficie d'une protection et aucune offre de relogement ne m'a été faite ;]
- [autre motif : prix de vente manifestement excessif, reprise fictive].
Ce congé étant dépourvu d'effet, le bail se poursuivra au-delà du [date d'échéance du bail] et je resterai dans les lieux en continuant de régler le loyer.
Je reste disposé(e) à en discuter et je vous informe que je saisis, pour avis, [l'ADIL / la commission départementale de conciliation] de ce dossier.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du congé reçu, [justificatifs d'âge et de ressources]
Les points à vérifier pour contester un congé du propriétaire
- Le délai : six mois au moins avant l'échéance (vide), trois mois (meublé), calculés à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification ou de la remise en main propre.
- La date : le congé doit viser l'échéance du bail, et non une date en cours de bail.
- Le motif : il doit être indiqué et justifié. Pour une reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur ; pour une vente, le prix et les conditions ; pour un motif légitime et sérieux, des faits précis (impayés, troubles).
- La notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, qui doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente.
Locataire âgé ou aux faibles ressources : une protection spécifique
Lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources annuelles inférieures à un plafond fixé par référence aux logements sociaux, le bailleur ne peut lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques définies par la loi. La protection s'applique aussi si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant avec lui et remplissant la condition de ressources.
Elle ne joue pas si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond. Faites vérifier les montants à jour par l'ADIL. Voir aussi le congé d'un locataire protégé.
Congé frauduleux : que risquez-vous et que risque le bailleur ?
Si le bailleur ne reprend pas réellement le logement ou ne le met pas réellement en vente, le congé est frauduleux. Le locataire évincé peut demander des dommages-intérêts devant le juge, et le bailleur encourt une amende pénale. Conservez les preuves : annonce de relocation, logement resté vide, absence de mise en vente.
Pour un congé pour vente, vous disposez par ailleurs d'un droit de préemption : voir l'acceptation de l'offre de vente.
Que se passe-t-il après la contestation ?
- Si le bailleur reconnaît l'irrégularité, demandez-lui une confirmation écrite de la poursuite du bail.
- S'il maintient le congé, il devra saisir le juge pour obtenir votre expulsion : c'est le juge qui tranchera la validité du congé.
- Vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation pour tenter un accord.
- Continuez de payer le loyer : un impayé fournirait au bailleur un motif légitime et sérieux.
Questions fréquentes
Y a-t-il un délai pour contester le congé ?
Aucun délai spécifique n'est imposé au locataire pour contester, mais il est préférable de réagir dès réception : le bailleur saura que vous n'entendez pas partir et vous aurez le temps de consulter l'ADIL ou un avocat. Le juge sera en tout état de cause saisi si le bailleur veut vous faire quitter les lieux.
Un congé donné trop tard est-il reporté à l'échéance suivante ?
Non, il est sans effet. Le bail est alors reconduit ou renouvelé pour trois ans (vide, bailleur personne physique) ou un an (meublé). Le bailleur devra délivrer un nouveau congé, régulier, pour l'échéance suivante.
Le bailleur peut-il reprendre le logement pour y loger son enfant ?
Oui. La reprise est possible au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, de leurs ascendants et descendants. Le congé doit préciser le nom, l'adresse du bénéficiaire et la nature du lien, et la reprise doit être réelle et sérieuse.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur, locataire âgé protégé, sanctions du congé frauduleux)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en location meublée)