Mise en demeure pour logement indécent

Mis à jour le · Immobilier

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent : sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, doté des équipements permettant d'y vivre normalement, d'une surface minimale et, depuis 2023, d'une performance énergétique minimale. Si ce n'est pas le cas, le locataire peut exiger la mise en conformité sans que le bail soit remis en cause.

Cette mise en demeure pour logement indécent liste les manquements, rappelle le fondement légal et fixe un délai pour réaliser les travaux. Elle ouvre la voie à la commission de conciliation puis au juge si le bailleur ne réagit pas.

Modèle à personnaliser

Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.

Remplir les champs

[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]

[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure de mise en conformité du logement aux normes de décence

[Madame / Monsieur],

Je suis locataire du logement situé [adresse du logement loué] depuis le [date d'entrée dans les lieux]. Malgré [mon courrier du date du premier courrier / mes signalements répétés], le logement présente toujours les désordres suivants :
– [désordre 1 : par exemple absence de chauffage fonctionnel dans la pièce principale]
– [désordre 2 : par exemple infiltrations d'eau par la toiture dans la chambre]
– [désordre 3 : par exemple installation électrique présentant des fils dénudés]

Ces désordres ne permettent pas de considérer le logement comme décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui imposent notamment [un logement protégeant contre les infiltrations d'eau / des réseaux électriques conformes et en bon état / une installation permettant un chauffage normal].

En application de l'article 20-1 de la même loi, je vous mets en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de [délai en semaines] semaines à compter de la réception de ce courrier.

À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection afin qu'il ordonne les travaux et se prononce sur une réduction du loyer. Je me réserve également la possibilité d'en informer [la CAF / la MSA] et le service d'hygiène de la mairie.

Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : photographies datées, [rapport de visite, constat, attestation d'un professionnel], copie des courriers précédents

Qu'est-ce qu'un logement indécent ?

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères. Un logement est notamment indécent s'il ne remplit pas l'un des points suivants :

  • Sécurité et santé : clos et couvert assurés, pas d'infiltrations, garde-corps en bon état, réseaux d'électricité et de gaz conformes, aération suffisante, pièces principales bénéficiant d'un éclairement naturel suffisant.
  • Équipements : chauffage adapté, eau potable avec pression suffisante, évacuation des eaux usées, coin cuisine avec évier, installation sanitaire (WC séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, douche ou baignoire), éclairage électrique.
  • Surface : au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³.
  • Performance énergétique : en France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne sont plus décents pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025 ; le seuil passera à la classe F en 2028 et E en 2034.

Réunir les preuves avant la mise en demeure

La charge de la preuve pèse sur le locataire. Constituez un dossier : photos et vidéos datées, relevés d'humidité, attestations de voisins, factures d'intervention, courriers et e-mails échangés. Un rapport de visite du service communal d'hygiène et de santé ou un diagnostic décence réalisé à la demande de la CAF sont particulièrement probants.

Envoyez d'abord une demande de travaux simple si le bailleur n'a jamais été informé. La mise en demeure intervient lorsque cette demande est restée sans effet ou que les désordres sont graves.

Les recours si le bailleur ne fait pas les travaux

  1. Commission départementale de conciliation : si le bailleur ne répond pas dans les deux mois de votre demande de mise en conformité, ou en cas de désaccord, vous pouvez la saisir gratuitement.
  2. CAF ou MSA : si vous percevez une aide au logement, l'organisme peut constater la non-décence et conserver l'aide jusqu'à la réalisation des travaux, dans un délai maximum de 18 mois ; vous ne payez que le loyer résiduel. Voir le signalement à la CAF.
  3. Juge des contentieux de la protection : il peut ordonner les travaux et fixer leur délai, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur exécution, et allouer des dommages et intérêts.

Si le logement présente un danger grave pour la santé ou la sécurité des occupants, il peut relever de l'insalubrité ou du péril : la mairie ou l'agence régionale de santé sont alors compétentes.

Erreurs à éviter

  • Cesser de payer le loyer de votre propre initiative : seul le juge peut suspendre ou réduire le loyer, sauf si le logement est totalement inhabitable.
  • Faire les travaux vous-même sans accord écrit : vous risquez de ne pas être remboursé.
  • Envoyer une mise en demeure vague : chaque désordre doit être décrit et localisé pour que le bailleur ne puisse pas prétendre ne pas savoir quoi réparer.
  • Confondre manque d'entretien locatif et indécence : des moisissures dues à un défaut d'aération par l'occupant ne rendent pas le logement indécent.

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il me donner congé parce que je réclame des travaux ?

Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi (reprise, vente, motif légitime et sérieux). Un congé qui viserait en réalité à évincer un locataire réclamant la mise en conformité peut être contesté et annulé par le juge s'il est frauduleux.

Un logement indécent permet-il de partir sans préavis ?

Non, pas automatiquement. Le préavis reste dû, sauf décision du juge ou accord du bailleur. Si vous quittez un logement indécent, vous pouvez en revanche demander réparation du préjudice subi pendant la location, y compris après votre départ, dans le délai de prescription de trois ans.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?

En principe non. En France métropolitaine, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus faire l'objet de la révision annuelle, ni d'une hausse à la relocation ou au renouvellement.

Textes de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligation de délivrer un logement décent) et article 20-1 (mise en conformité)
  • Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
  • Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique (critère de performance énergétique)