Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de louer
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique dans la définition du logement décent. Un logement trop énergivore ne peut plus être proposé à la location, selon un calendrier progressif fondé sur la classe du diagnostic de performance énergétique (DPE) : les logements les plus consommateurs dits « G+ » depuis 2023, tous les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis F en 2028 et E en 2034.
Cette page explique ce calendrier, les contrats concernés et ce qu'un locataire peut demander lorsque son logement est une passoire thermique. Les échéances ci-dessous sont celles de la loi de 2021 ; vérifiez sur service-public.fr qu'aucun texte ultérieur ne les a modifiées pour votre situation.
Quel est le calendrier d'interdiction de louer les passoires thermiques ?
- 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh par m² et par an en France métropolitaine (une partie des logements G, dits « G+ ») ne sont plus décents.
- 1er janvier 2025 : tous les logements classés G sont exclus de la location.
- 1er janvier 2028 : les logements classés F sont exclus à leur tour.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E sont exclus.
Un calendrier spécifique, plus tardif, s'applique outre-mer. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé : voir le gel des loyers des passoires thermiques.
Quels baux sont concernés ?
L'exigence s'applique aux locations de résidence principale, vides ou meublées, relevant de la loi du 6 juillet 1989. Elle joue au moment de la conclusion d'un nouveau bail, mais aussi lors de son renouvellement ou de sa reconduction tacite après l'échéance. Un bail en cours n'est pas rompu par l'arrivée d'une échéance : le bailleur ne peut pas donner congé au locataire au motif que le logement est devenu indécent.
La classe retenue est celle du DPE en vigueur, opposable depuis le 1er juillet 2021 (voir la réforme du DPE). Un DPE réalisé avant cette date n'est plus valable pour louer.
Que peut faire le locataire d'un logement classé G ou F ?
Le locataire peut exiger la mise en conformité du logement, comme pour tout autre critère de décence. La démarche suit trois étapes :
- Demande écrite au bailleur, avec le DPE (modèle ci-dessus).
- En l'absence d'accord, saisine gratuite de la commission départementale de conciliation.
- Saisine du juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à exécution.
Continuez à payer votre loyer tant qu'un juge ne vous a pas autorisé à le suspendre : un impayé exposerait votre bail à une procédure de résiliation. L'ADIL de votre département vous renseigne gratuitement sur votre dossier.
Ce que le propriétaire bailleur doit anticiper
Le bailleur d'un logement F ou E doit prévoir les travaux avant l'échéance qui concerne son logement et avant le prochain renouvellement du bail. Un audit ou un DPE à jour permet de chiffrer le gain nécessaire. Des exceptions existent lorsque les travaux sont impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou liées à la copropriété, mais elles doivent pouvoir être justifiées.
En cas de vente, un audit énergétique est en outre exigé pour certaines maisons et immeubles mal classés : voir l'audit énergétique obligatoire à la vente.
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[Adresse du destinataire]
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[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Demande de mise en conformité du logement aux critères de décence énergétique
Madame, Monsieur,
Je suis locataire depuis le [date d'entrée dans les lieux] du logement situé [adresse du logement loué], en vertu d'un bail [renouvelé / reconduit] le [date du renouvellement ou de la reconduction].
Le diagnostic de performance énergétique annexé au bail classe ce logement en étiquette [G / F], ce qui ne permet plus de respecter le niveau de performance énergétique minimal exigé pour un logement décent depuis le [1er janvier 2025 / date applicable], en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Je vous demande en conséquence de réaliser les travaux nécessaires pour que le logement atteigne le niveau de performance requis, et de m'indiquer sous [délai souhaité] le calendrier envisagé.
À défaut de réponse, je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : copie du diagnostic de performance énergétique
Questions fréquentes
Mon bailleur peut-il me donner congé parce que le logement est classé G ?
Non, l'indécence énergétique n'est pas un motif de congé. Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail et pour les motifs prévus par la loi : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux. Le bailleur reste tenu de réaliser les travaux s'il veut continuer à louer.
Une location saisonnière est-elle concernée ?
Le critère de décence énergétique vise les baux de résidence principale régis par la loi de 1989. Les meublés de tourisme obéissent à des règles distinctes, qui ont elles aussi évolué ; renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'ADIL avant de basculer un logement mal classé en location touristique.
Comment savoir si mon logement fait partie des « G+ » ?
Regardez la consommation d'énergie finale indiquée sur le DPE, et non l'étiquette seule. Au-delà de 450 kWh par m² et par an en métropole, le logement était déjà indécent pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023. Depuis 2025, la question ne se pose plus puisque toute la classe G est concernée.
Textes de référence
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et résilience)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (logement décent)
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent