DPE opposable : ce qui a changé depuis 2021
Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a changé de nature. Une méthode de calcul unique, fondée sur les caractéristiques du bâti et des équipements, a remplacé l'ancienne méthode sur factures, et l'étiquette repose désormais sur un double seuil : consommation d'énergie et émissions de gaz à effet de serre. Surtout, le DPE est devenu opposable : comme les autres diagnostics, il engage le vendeur ou le bailleur, et l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre lui en cas d'erreur.
Voici ce qui a changé, la durée de validité des anciens DPE et les recours possibles.
Ce qui a changé avec le DPE de juillet 2021
- Méthode unique de calcul pour tous les logements, qui ne dépend plus des factures ni des habitudes des occupants.
- Double seuil : la classe (A à G) est déterminée par la plus mauvaise des deux performances, énergie primaire ou émissions de gaz à effet de serre.
- Opposabilité : le DPE a la même valeur juridique que les autres diagnostics du dossier de diagnostic technique.
- Estimation du montant annuel des factures d'énergie et recommandations de travaux.
- Enregistrement de chaque DPE auprès de l'ADEME, avec un numéro qui permet de vérifier son authenticité.
Validité : jusqu'à quand un ancien DPE est-il valable ?
Un DPE est valable 10 ans. Mais les DPE réalisés avant la réforme ont vu leur validité réduite : ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé d'être valables le 31 décembre 2022 ; ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé de l'être le 31 décembre 2024. Aujourd'hui, seuls les DPE réalisés selon la nouvelle méthode, depuis le 1er juillet 2021, sont valables.
Des ajustements ont été apportés depuis, notamment pour les petites surfaces, dont les seuils ont été corrigés en 2024. Vérifiez la date et le numéro de votre DPE sur l'observatoire de l'ADEME.
DPE erroné : quels recours ?
L'acquéreur ou le locataire qui subit un préjudice du fait d'un DPE erroné peut agir contre le vendeur ou le bailleur, qui peut lui-même se retourner contre le diagnostiqueur. Le préjudice peut consister en un surcoût d'énergie, une perte de chance de négocier le prix ou le loyer, ou l'impossibilité de louer un logement en réalité classé G.
Commencez par faire réaliser un nouveau diagnostic par un professionnel certifié, puis adressez une réclamation écrite (modèle ci-dessus). Le diagnostiqueur a une obligation d'assurance : en cas de faute, son assureur peut indemniser. Pour un locataire, l'ADIL conseille gratuitement ; en vente, un avocat ou le notaire peut orienter la démarche.
Pourquoi l'étiquette compte de plus en plus
La classe énergétique conditionne désormais la location et le loyer : gel des loyers des logements F et G depuis 2022, interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores, audit énergétique obligatoire à la vente des maisons classées E, F ou G. Voir Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de louer, Gel des loyers des logements classés F et G et Audit énergétique obligatoire à la vente d'un logement.
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Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Diagnostic de performance énergétique erroné – logement [adresse du logement]
[Madame / Monsieur],
Le DPE annexé [au bail du date du bail / à l'acte de vente du date de l'acte] pour le logement situé [adresse du logement], établi le [date du DPE] sous le numéro [numéro ADEME du DPE], classe ce logement en [classe annoncée].
Un nouveau diagnostic réalisé le [date du nouveau diagnostic] par [nom du diagnostiqueur certifié] le classe en [classe réelle], en raison de [erreurs relevées : surface, isolation, système de chauffage mal renseignés].
Le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021, je vous demande [de réaliser les travaux nécessaires / de m'indemniser du préjudice subi, que j'évalue à montant euros, correspondant à motif]. À défaut de réponse dans un délai d'un mois, je saisirai [la commission départementale de conciliation / le conciliateur de justice / le tribunal compétent].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie du DPE initial et du nouveau diagnostic
Questions fréquentes
Le bailleur doit-il fournir un DPE au locataire ?
Oui, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé au bail d'un logement loué comme résidence principale. Il doit être valide à la date de signature. Le locataire peut le demander s'il ne l'a pas reçu : voir Demande des diagnostics immobiliers au bailleur.
Peut-on faire refaire un DPE pour changer de classe ?
Un nouveau DPE peut être réalisé à tout moment, par exemple après des travaux ou en cas de doute sur le précédent. Il remplace le précédent pour la suite. Un DPE de complaisance, qui ne reflète pas l'état réel du logement, engage la responsabilité du diagnostiqueur et du propriétaire qui l'utilise en connaissance de cause.
Le DPE d'un appartement peut-il être établi à partir de celui de l'immeuble ?
Dans les immeubles collectifs, un DPE peut être établi à l'échelle du bâtiment, et le DPE de l'appartement peut s'appuyer sur ses données dans des conditions prévues par la réglementation. Les copropriétés sont progressivement tenues de réaliser un DPE collectif selon leur taille.
Textes de référence
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), opposabilité du DPE
- Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-26 (diagnostic de performance énergétique)