Gel des loyers des logements classés F et G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être augmenté en France métropolitaine. Ce gel, prévu par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, bloque la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, la hausse lors d'une nouvelle location et la réévaluation au renouvellement du bail. Il a été étendu aux départements d'outre-mer à partir du 1er juillet 2024.
Pour le locataire, la règle est simple à vérifier : il suffit de lire l'étiquette du DPE annexé au bail. Si le bailleur a malgré tout augmenté le loyer, les sommes versées en trop peuvent être réclamées. Voici le détail des hausses interdites et la lettre de contestation.
Quelles hausses de loyer sont interdites pour un logement F ou G ?
- La révision annuelle selon l'indice de référence des loyers, même si le bail contient une clause de révision.
- L'augmentation à la relocation : le nouveau locataire ne peut pas se voir appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire.
- La réévaluation au renouvellement du bail pour loyer manifestement sous-évalué.
Le gel concerne les locations vides comme meublées relevant de la loi du 6 juillet 1989, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022.
Comment savoir si votre loyer est gelé ?
Consultez le DPE annexé à votre bail ou remis lors du renouvellement. Seul un DPE établi depuis le 1er juillet 2021, selon la méthode réformée, est désormais valable (voir la réforme du DPE). L'étiquette retenue est la plus mauvaise des deux notes, énergie et émissions de gaz à effet de serre.
Si le bailleur ne vous a jamais fourni de DPE, demandez-le : sa remise est obligatoire. Un logement sans DPE ne permet pas au bailleur de justifier une hausse, et vous pouvez demander que le diagnostic soit réalisé.
Récupérer les sommes payées en trop
Un loyer augmenté malgré le gel est payé indûment. Le locataire peut en demander le remboursement, dans la limite du délai de prescription de 3 ans applicable aux actions nées du bail. Écrivez au bailleur avec le calcul des sommes versées en trop, puis, sans accord, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant le juge des contentieux de la protection.
La sortie du gel n'est possible qu'après des travaux faisant passer le logement en classe E ou mieux, justifiés par un nouveau DPE. Les logements G sont par ailleurs exclus de la location depuis 2025, et les F le seront en 2028 : voir le calendrier d'interdiction de louer.
Les erreurs à éviter pour le locataire
- Arrêter de payer tout ou partie du loyer habituel : seule la hausse est contestable, le loyer initial reste dû.
- Accepter la hausse par un simple virement sans réserve, puis attendre plusieurs années : le délai de 3 ans court à partir de chaque paiement.
- Confondre révision du loyer et régularisation des charges : la régularisation annuelle des charges n'est pas concernée par le gel (voir la révision selon l'IRL).
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[Adresse du destinataire]
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[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Contestation de l'augmentation de loyer – logement classé [F / G]
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse du logement loué], j'ai reçu le [date de la demande] votre demande de porter le loyer de [ancien loyer] à [nouveau loyer] euros par mois à compter du [date d'application].
Le diagnostic de performance énergétique de ce logement le classe en étiquette [F / G]. Or, depuis le 24 août 2022, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdit toute hausse de loyer pour les logements de ces classes, qu'il s'agisse de la révision annuelle, d'une nouvelle location ou du renouvellement du bail.
Je conteste donc cette augmentation et continuerai à régler le loyer de [ancien loyer] euros. [Je vous demande par ailleurs de me rembourser la somme de montant en euros, correspondant aux hausses appliquées depuis le date de la première hausse.]
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : copie du diagnostic de performance énergétique
Questions fréquentes
Le gel s'applique-t-il en zone d'encadrement des loyers ?
Oui, les deux règles se cumulent. Dans une ville où les loyers sont encadrés, un logement F ou G doit respecter le loyer de référence majoré et, en plus, ne peut subir aucune hausse. Aucun complément de loyer ne peut par ailleurs être appliqué à un logement classé F ou G.
Mon bail a été signé avant août 2022 : suis-je protégé ?
Oui pour les révisions intervenues depuis cette date : la loi vise les révisions, renouvellements et reconductions postérieurs à son entrée en vigueur. Une hausse appliquée avant le 24 août 2022 reste en revanche valable.
Le bailleur peut-il faire réaliser un nouveau DPE pour sortir du gel ?
Il peut faire établir un nouveau diagnostic, mais une amélioration de l'étiquette doit correspondre à la réalité du logement. Un DPE de complaisance engage la responsabilité du diagnostiqueur et du bailleur. Si vous doutez d'un nouveau DPE sans travaux, l'ADIL peut vous orienter.
Textes de référence
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 17, 17-1 et 17-2 (fixation, révision et réévaluation du loyer) et article 7-1 (prescription)