Audit énergétique obligatoire à la vente d'un logement
Depuis le 1er avril 2023, le vendeur d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire) classé F ou G au diagnostic de performance énergétique doit fournir un audit énergétique à l'acquéreur. Cette obligation, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, a été étendue aux logements classés E le 1er janvier 2025, et le sera aux logements classés D le 1er janvier 2034. Les appartements en copropriété ne sont pas concernés.
Voici ce que contient l'audit, quand le remettre et ce qu'il change pour le vendeur comme pour l'acheteur.
Quels logements sont concernés ?
- Maisons individuelles et immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour tout le bâtiment) à usage d'habitation.
- Classés F ou G au DPE depuis le 1er avril 2023 ; E depuis le 1er janvier 2025 ; D à partir du 1er janvier 2034.
- Vente en France métropolitaine, les règles pouvant différer outre-mer.
Ne sont pas concernés : les lots de copropriété (appartements), les locations, les locaux non résidentiels. Le DPE reste obligatoire pour toutes les ventes : voir DPE opposable : ce qui a changé depuis 2021.
Que contient l'audit énergétique ?
Plus complet que le DPE, l'audit décrit l'état du bâti et des équipements, puis propose des scénarios de travaux : un parcours par étapes et un parcours en une fois. Le parcours doit permettre d'atteindre au moins la classe E dès la première étape, puis une classe performante en fin de parcours (classe B, ou classe C dans certains cas techniques). Pour chaque scénario, il indique les gains énergétiques, une estimation du coût des travaux et les principales aides mobilisables.
L'audit est réalisé par un professionnel qualifié : diagnostiqueur certifié pour l'audit, bureau d'études ou entreprise disposant de la qualification adaptée. Son prix est libre ; demandez plusieurs devis.
Quand le remettre et combien de temps est-il valable ?
L'audit doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite du logement, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Il fait partie du dossier de diagnostic technique. Il est valable cinq ans : un audit réalisé pour une vente précédente peut être réutilisé s'il est encore valide.
Les annonces immobilières doivent par ailleurs mentionner la classe énergétique et, pour les logements très énergivores, un avertissement sur la consommation excessive d'énergie.
Ce que l'audit change pour l'acheteur et le vendeur
L'audit est une information : il n'oblige ni le vendeur ni l'acheteur à réaliser les travaux. Mais il éclaire l'acheteur sur le coût réel de la remise à niveau, ce qui pèse dans la négociation du prix. Il est aussi utile pour préparer une future mise en location, puisque les logements les plus énergivores sont progressivement exclus du marché locatif : voir Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de louer et Gel des loyers des logements classés F et G.
L'absence d'audit n'empêche pas la vente, mais elle prive l'acquéreur d'une information obligatoire et peut être invoquée contre le vendeur en cas de litige. Le notaire vérifie la composition du dossier de diagnostic technique avant la signature.
Questions fréquentes
L'audit énergétique remplace-t-il le DPE ?
Non, il s'y ajoute. Le DPE, obligatoire pour toute vente, attribue une étiquette énergétique ; l'audit, obligatoire seulement pour les maisons et monopropriétés les plus énergivores, détaille les travaux pour améliorer cette étiquette. Les deux documents doivent être cohérents.
Peut-on vendre une maison classée G sans faire de travaux ?
Oui : la vente d'une passoire thermique reste libre, seule l'information de l'acquéreur est imposée. En revanche, un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale depuis 2025, ce qui réduit l'intérêt de l'achat pour un investisseur.
L'audit peut-il servir pour obtenir des aides ?
Oui, un audit énergétique est souvent demandé pour les aides à la rénovation d'ampleur. Vérifiez auprès de France Rénov' si l'audit réalisé pour la vente répond aux exigences de l'aide visée, afin de ne pas le refaire.
Textes de référence
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et résilience)
- Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1 (audit énergétique)