Résiliation du bail après le décès du locataire
Lorsque le locataire décède et qu'aucun proche ne peut reprendre le bail, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès : les héritiers n'ont pas de préavis à donner. Ils doivent en revanche informer le bailleur, vider le logement, organiser l'état des lieux et la remise des clés, et régler les sommes dues jusqu'à la libération des lieux. Si un proche vivait avec le défunt, le bail peut au contraire lui être transféré.
Ce modèle de lettre des héritiers au bailleur annonce le décès, constate la fin du bail et propose une date de remise des clés.
Modèle à personnaliser
Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.
Remplir les champs
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Décès de [prénom et nom du locataire décédé] – fin du bail du logement [adresse du logement loué]
[Madame / Monsieur],
J'ai le regret de vous informer du décès de [prénom et nom du locataire décédé], survenu le [date du décès], locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail du [date de signature du bail]. J'agis en qualité de [fils / fille / héritier / notaire chargé de la succession / exécuteur testamentaire].
[Mon parent vivait seul dans ce logement / Aucune des personnes pouvant bénéficier du transfert du bail ne souhaite le reprendre] : le bail est donc résilié de plein droit par le décès, conformément à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Nous procédons actuellement au débarras du logement. Je vous propose de réaliser l'état des lieux de sortie et la remise des clés le [date proposée pour l'état des lieux]. Je vous remercie de me confirmer cette date ou de m'en proposer une autre.
Je vous remercie également de m'adresser le décompte des sommes éventuellement dues à la date de libération des lieux et de restituer le dépôt de garantie [à la succession, par l'intermédiaire de maître nom du notaire / sur le compte dont le relevé d'identité bancaire est joint].
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : copie de l'acte de décès, [justificatif de la qualité d'héritier ou coordonnées du notaire]
Qui peut reprendre le bail après le décès du locataire ?
Le bail est transféré, s'ils le souhaitent, aux personnes suivantes :
- le conjoint survivant (qui est d'ailleurs déjà cotitulaire du bail du logement familial) et le partenaire de PACS ;
- les descendants qui vivaient avec le défunt depuis au moins un an à la date du décès ;
- le concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an ;
- les ascendants et les personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an.
En cas de demandes multiples, le juge tranche en fonction des intérêts en présence. Pour demander le transfert, voir la demande de transfert de bail.
Loyers et indemnités : que doivent les héritiers ?
Le bail prend fin au jour du décès, mais le logement reste occupé par les meubles du défunt. Les héritiers doivent au bailleur une indemnité d'occupation, généralement égale au loyer et aux charges, jusqu'à la remise des clés. D'où l'intérêt de libérer le logement rapidement.
Les loyers impayés antérieurs au décès, les réparations locatives et l'indemnité d'occupation sont des dettes de la succession. Les héritiers qui renoncent à la succession n'ont pas à les payer ; voir la renonciation à une succession. Le garant du défunt peut toutefois être sollicité dans les limites de son engagement.
Organiser l'état des lieux et le dépôt de garantie
- Informer le bailleur dès que possible, par la lettre ci-dessus.
- Vider le logement et relever les compteurs ; résilier ou transférer les contrats (énergie, internet, assurance habitation après la remise des clés).
- Réaliser l'état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur.
- Le bailleur restitue le dépôt de garantie dans le délai légal d'un ou deux mois, à la succession ou selon les instructions du notaire.
Et si personne ne se manifeste ?
Lorsque aucun héritier ne se fait connaître, le bailleur ne peut pas vider lui-même le logement : il doit en principe passer par une procédure pour reprendre les lieux et faire inventorier les biens. Si vous êtes héritier et hésitez à accepter la succession, vous pouvez accomplir les actes conservatoires urgents (informer le bailleur, sécuriser les biens) sans être considéré comme ayant accepté.
Questions fréquentes
Faut-il respecter un préavis après le décès du locataire ?
Non. Lorsque le bail n'est pas transféré, il est résilié de plein droit par le décès, sans préavis. Seule l'indemnité d'occupation court jusqu'à la remise des clés. Si le bailleur vous réclame trois mois de préavis, rappelez-lui l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
Le conjoint survivant doit-il faire une démarche ?
Le conjoint marié est cotitulaire du bail du logement familial et dispose d'un droit exclusif sur ce bail au décès, sauf s'il y renonce. Il suffit d'informer le bailleur du décès et de lui demander de modifier les coordonnées du bail et des quittances à son nom.
Le bailleur peut-il garder le dépôt de garantie pour les loyers impayés du défunt ?
Oui, il peut déduire du dépôt les sommes restant dues et justifiées (loyers, charges, indemnité d'occupation, réparations locatives), puis restituer le solde. Demandez un décompte détaillé et vérifiez-le avec le notaire.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 14 (transfert ou résiliation du bail en cas de décès du locataire)
- Code civil, article 1751 (cotitularité du bail des époux et partenaires de PACS)