Lettre de réserves après livraison en VEFA

Mis à jour le · Immobilier

Lors de la livraison d'un logement acheté sur plan (vente en l'état futur d'achèvement, VEFA), le promoteur vous remet les clés et un procès-verbal de livraison. C'est le moment de noter toutes les réserves : défauts de finition, équipements manquants, non-conformités aux plans et à la notice descriptive. Pour les défauts apparents non signalés le jour de la livraison, vous disposez encore d'un mois après la prise de possession pour les notifier au promoteur par lettre recommandée.

Ce modèle de lettre de réserves au promoteur liste les désordres et demande leur levée dans un délai précis.

Modèle à personnaliser

Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.

Remplir les champs

[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]

[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la prise de possession

Objet : Réserves complémentaires – livraison du lot n° [numéro de lot], programme [nom du programme]

Madame, Monsieur,

Par acte du [date de l'acte de vente], j'ai acquis en l'état futur d'achèvement le lot n° [numéro de lot] du programme [nom du programme], situé [adresse du programme]. La livraison est intervenue le [date de livraison], avec les réserves mentionnées au procès-verbal.

Depuis ma prise de possession, j'ai constaté les défauts apparents et non-conformités suivants, qui n'avaient pas été relevés lors de la livraison :
1. [pièce] : [description : fissure sur le plafond, carrelage fêlé, porte qui frotte] ;
2. [pièce] : [description : prise électrique manquante par rapport au plan, radiateur non fixé] ;
3. [pièce ou partie privative extérieure] : [description : garde-corps mal fixé, écoulement de la terrasse défaillant].

Conformément à l'article 1642-1 du Code civil, je vous notifie ces réserves dans le délai d'un mois suivant la prise de possession. Je vous demande de faire procéder à la levée de l'ensemble des réserves, y compris celles figurant au procès-verbal de livraison, dans un délai de [délai, par exemple 60] jours, et de me proposer des dates d'intervention.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : copie du procès-verbal de livraison, photographies datées, [extraits des plans et de la notice descriptive]

Le jour de la livraison : bien préparer la visite

  • Venez avec le plan, la notice descriptive, un mètre, une lampe, un niveau, un testeur de prise et un appareil photo.
  • Vérifiez chaque pièce : surfaces, hauteurs, prises et interrupteurs, sols et murs, menuiseries, plomberie, ventilation, équipements prévus.
  • Notez toutes les réserves sur le procès-verbal, même mineures ; faites-vous accompagner d'un professionnel si possible.
  • Ne signez pas un procès-verbal « sans réserve » si vous constatez des défauts.

Consigner le solde du prix en cas de non-conformité

Le solde du prix (en général 5 %) est payable à la mise à disposition du logement. En cas de contestation relative à la conformité du logement avec les prévisions du contrat, ce solde peut être consigné plutôt que versé au promoteur, jusqu'à la levée des réserves. Signalez-le au promoteur et au notaire au moment de la livraison : c'est un levier efficace pour obtenir les travaux.

Les garanties après la livraison

  • Défauts apparents : réserves à la livraison ou dans le mois qui suit la prise de possession ; l'action en justice doit être engagée dans l'année qui suit.
  • Garantie de parfait achèvement : un an après la réception des travaux, pour les désordres signalés ; voir la garantie de parfait achèvement.
  • Garantie biennale : deux ans pour les équipements dissociables (volets, robinetterie, chaudière).
  • Garantie décennale : dix ans pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Le promoteur vendeur est tenu envers vous de ces garanties, même si ce sont les entreprises qui réalisent les travaux. L'assurance dommages-ouvrage, souscrite par le promoteur, préfinance la réparation des désordres de nature décennale.

Les réserves ne sont pas levées

  1. Relancez par recommandé en rappelant la date de livraison et vos courriers.
  2. Adressez une mise en demeure fixant un délai.
  3. Faites constater les désordres par un expert ou un commissaire de justice.
  4. Saisissez le tribunal judiciaire dans l'année qui suit la livraison ou l'expiration du délai d'un mois pour les défauts apparents, avec l'aide d'un avocat.

Questions fréquentes

Le promoteur peut-il refuser de me remettre les clés si j'émets des réserves ?

Non. Les réserves n'empêchent pas la livraison. Le promoteur peut en revanche exiger le paiement du solde du prix, sauf consignation en cas de contestation sur la conformité. Un refus de remettre les clés au motif que vous formulez des réserves serait abusif.

Les parties communes sont-elles concernées par mes réserves ?

Les parties communes font l'objet d'une réception et d'une livraison distinctes, entre le promoteur et le syndic de la copropriété. Signalez au syndic les défauts constatés dans les parties communes afin qu'il les fasse valoir auprès du promoteur.

Le retard de livraison donne-t-il droit à une indemnité ?

Le contrat fixe la date de livraison et prévoit souvent des causes légitimes de report (intempéries, défaillance d'entreprise). Hors de ces causes, le retard peut ouvrir droit à des pénalités prévues au contrat ou à des dommages-intérêts. Relisez les clauses et conservez les justificatifs de vos frais (loyers supplémentaires, garde-meubles).

Textes de référence

  • Code civil, article 1642-1 (vices et défauts de conformité apparents en VEFA)
  • Code civil, article 1648, alinéa 2 (délai d'action d'un an)
  • Code de la construction et de l'habitation, article R261-14 (paiement et consignation du solde du prix)