Demande de travaux dans les parties communes

Mis à jour le · Immobilier

Toiture qui fuit, façade qui se dégrade, ascenseur en panne à répétition, éclairage de l'escalier défaillant : les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Celui-ci doit assurer leur entretien courant et, en cas d'urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Les autres travaux doivent être votés en assemblée générale.

Ce modèle de lettre au syndic décrit le désordre, ses conséquences et demande soit une intervention immédiate, soit l'inscription des travaux à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.

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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
Copropriétaire du lot n° [numéro de lot]

[Nom du destinataire]
Syndic de la copropriété [nom ou adresse de la résidence]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception (copie au président du conseil syndical)

Objet : Demande de travaux dans les parties communes – [nature du désordre]

Madame, Monsieur,

Je vous signale un désordre affectant les parties communes de l'immeuble situé [adresse de la résidence] : [description précise : infiltrations par la toiture au-dessus du dernier étage, fissures en façade côté rue, porte d'entrée qui ne ferme plus, ascenseur à l'arrêt depuis le date, éclairage du 3e étage hors service].

Ce désordre, constaté le [date de constatation], a les conséquences suivantes : [dégâts dans mon lot, risque de chute, insécurité, accès impossible pour les personnes à mobilité réduite]. Je joins des photographies datées.

[Compte tenu de l'urgence et du risque pour la sécurité des occupants et la conservation de l'immeuble, je vous demande de faire procéder sans délai aux travaux conservatoires nécessaires, comme l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vous le permet.]

[S'agissant de travaux qui dépassent l'entretien courant, je vous demande de faire établir des devis et d'inscrire leur vote à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.]

Je vous remercie de me tenir informé(e) des suites données à ma demande dans un délai de [délai, par exemple 15] jours.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : photographies datées, [constat, rapport d'un professionnel]

Travaux dans les parties communes : qui décide ?

  • Entretien courant et petites réparations prévues au budget (ampoules, serrure de la porte d'entrée, nettoyage, contrats d'entretien) : le syndic agit sans vote.
  • Travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (fuite de toiture, mise en sécurité) : le syndic peut les faire exécuter de sa propre initiative, puis doit informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale.
  • Travaux d'entretien et de conservation non urgents (ravalement, réfection de la toiture, remplacement de l'ascenseur) : vote en assemblée générale à la majorité prévue par la loi, sur la base de devis.

Consultez le carnet d'entretien de l'immeuble et le plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe : ils indiquent souvent l'âge des équipements et les travaux prévus.

Comment faire inscrire des travaux à l'ordre du jour ?

Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en joignant un projet de résolution et, si possible, des devis. Voir le modèle d'inscription à l'ordre du jour. Si l'assemblée annuelle est lointaine et que les travaux ne peuvent attendre, le conseil syndical ou un quart des voix peut demander une assemblée générale.

Dommages dans votre appartement : qui est responsable ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes. Si une infiltration par la toiture a abîmé votre plafond, déclarez le sinistre à votre assureur et adressez une copie de votre déclaration au syndic, qui saisira l'assurance de l'immeuble.

Si vous êtes locataire, écrivez à votre propriétaire, qui relaiera auprès du syndic : voir le signalement d'un dégât des eaux.

Le syndic ne fait rien

  1. Relancez par écrit en copie au conseil syndical.
  2. Adressez une mise en demeure rappelant sa mission de conservation de l'immeuble.
  3. Demandez l'inscription à l'ordre du jour d'une résolution sur les travaux et, le cas échéant, sur le changement de syndic.
  4. En cas de préjudice, la responsabilité du syndic peut être engagée devant le tribunal judiciaire.

Questions fréquentes

Puis-je faire réaliser moi-même des travaux sur les parties communes ?

Non, sauf autorisation de l'assemblée générale. Un copropriétaire qui intervient sur les parties communes sans autorisation s'expose à devoir remettre les lieux en état. Pour des travaux privatifs affectant les parties communes, voir la demande d'autorisation de travaux.

Qui paie les travaux urgents engagés par le syndic ?

Tous les copropriétaires, selon la clé de répartition applicable (charges générales ou spéciales). Pour financer des travaux urgents, le syndic peut demander une provision, dans les limites prévues par les textes, avant même le vote de l'assemblée qu'il doit convoquer.

L'ascenseur est en panne depuis des semaines : que faire ?

L'entretien de l'ascenseur fait l'objet d'un contrat obligatoire avec une entreprise spécialisée, qui prévoit des délais d'intervention. Demandez au syndic la copie du contrat et le rapport de la panne, puis exigez qu'il fasse respecter les délais contractuels. Signalez les situations de personnes isolées à la mairie.

Textes de référence

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 (missions du syndic, travaux urgents)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 (responsabilité du syndicat pour défaut d'entretien des parties communes)