Information de la caution en cas d'impayé
Lorsqu'un locataire ne paie plus son loyer, le bailleur peut se tourner vers la caution (le garant) qui s'est engagée à payer à sa place. Encore faut-il respecter les obligations d'information qui pèsent sur lui : informer le garant de l'impayé sans attendre et, s'il délivre un commandement de payer au locataire, le lui signifier dans les quinze jours, faute de quoi la caution n'est pas tenue des pénalités et intérêts de retard.
Ce modèle de lettre d'information du garant présente la dette, rappelle son engagement et lui demande de régler la somme ou d'intervenir auprès du locataire.
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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Impayés de loyer de [nom du locataire] – mise en jeu de votre engagement de caution
[Madame / Monsieur],
Par acte du [date de l'acte de caution], vous vous êtes porté(e) caution [solidaire / simple] des obligations de [nom du locataire], locataire du logement situé [adresse du logement loué] en vertu d'un bail du [date de signature du bail], dans la limite de [montant maximal de l'engagement] euros [et pour une durée de durée de l'engagement].
Je vous informe que votre débiteur ne s'acquitte plus de son loyer depuis le [date du premier impayé]. Malgré [ma relance du date / ma mise en demeure du date], la dette s'élève au [date d'arrêté du décompte] à [montant de la dette] euros, selon le décompte ci-joint.
[Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le date du commandement ; vous en trouverez la copie ci-jointe.]
En application de votre engagement, je vous demande de bien vouloir régler cette somme dans un délai de [délai, par exemple 15] jours, ou de prendre contact avec moi afin de convenir d'un échéancier. Je vous invite également à vous rapprocher de [nom du locataire] pour l'aider à régulariser sa situation.
Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : décompte locatif, copie de l'acte de caution, [copie du commandement de payer]
Caution simple ou solidaire : qui payer en premier ?
- Caution solidaire : le bailleur peut réclamer la dette directement au garant, sans poursuivre d'abord le locataire. C'est la forme la plus courante.
- Caution simple : le garant peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le locataire et saisisse ses biens (bénéfice de discussion) ; il ne paie qu'en cas d'insuffisance.
- Dans les deux cas, l'engagement est limité par l'acte : montant maximal, durée, nature des sommes garanties.
Les obligations d'information du bailleur
- Le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans les quinze jours ; à défaut, elle n'est pas tenue des pénalités ou intérêts de retard.
- Le Code civil impose au créancier professionnel (bailleur institutionnel, société) d'informer la caution personne physique dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, sous peine de perdre les pénalités et intérêts correspondants.
- Selon la nature de l'engagement, une information annuelle sur le montant garanti peut aussi être due : vérifiez l'acte et faites-vous conseiller.
Informer le garant rapidement est de toute façon dans votre intérêt : il pousse souvent le locataire à régulariser, et la dette reste plus facile à rembourser.
Ce que le bailleur peut réclamer au garant
Les loyers et charges impayés, les réparations locatives et, selon l'acte, les indemnités d'occupation et frais de procédure, dans la limite du montant indiqué dans l'acte de caution. Si l'acte ne mentionne pas de montant maximal ou ne respecte pas les formes légales, sa validité peut être contestée : voir l'acte de caution solidaire. Si le garant a résilié un engagement à durée indéterminée, il reste tenu des dettes nées avant la date d'effet, voir la fin de caution du garant.
Le garant ne paie pas
Adressez-lui une mise en demeure, puis, à défaut de paiement, assignez-le devant le juge en même temps que le locataire. Une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances par commissaire de justice est aussi possible pour des montants limités, si le débiteur l'accepte. Poursuivez en parallèle la procédure contre le locataire : voir la mise en demeure pour loyer impayé.
Questions fréquentes
Puis-je réclamer toute la dette au garant d'un seul colocataire ?
Cela dépend de l'acte : si le garant s'est engagé pour l'ensemble des obligations des colocataires, oui, dans la limite de son montant maximal ; s'il ne garantit que la part d'un colocataire, non. Après le départ d'un colocataire, son garant n'est plus tenu au-delà des délais prévus par la loi.
Le garant peut-il demander des délais de paiement ?
Oui. Comme tout débiteur, il peut solliciter un échéancier amiable ou demander au juge des délais de paiement. Il peut ensuite se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes versées.
La garantie Visale fonctionne-t-elle de la même manière ?
Non. Visale est une garantie gratuite d'Action Logement, qui indemnise le bailleur selon ses propres conditions et procédure de déclaration des impayés, en ligne. Suivez les délais prévus par le contrat de cautionnement Visale pour déclarer l'impayé.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (signification du commandement de payer à la caution)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement)
- Code civil, articles 2288 et suivants (cautionnement)