Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie

Mis à jour le · Immobilier

Lorsque le délai légal d'un ou deux mois après la remise des clés est dépassé et qu'une relance amiable est restée sans effet, la mise en demeure de restitution du dépôt de garantie est l'étape qui précède toute procédure. Elle fixe un dernier délai, chiffre la somme due et rappelle la majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Ce courrier fait aussi courir les intérêts et constitue une pièce indispensable devant la commission départementale de conciliation ou le juge. Le modèle ci-dessous s'adresse au bailleur ou à l'agence qui gère le logement.

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[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
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[E-mail]

[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie

[Madame / Monsieur],

J'ai quitté le logement situé [adresse du logement loué] et vous en ai remis les clés le [date de remise des clés], date à laquelle je vous ai communiqué ma nouvelle adresse. L'état des lieux de sortie a été établi le [date de l'état des lieux de sortie].

En application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie de [montant du dépôt de garantie] euros devait m'être restitué au plus tard le [date limite de restitution]. Malgré ma relance du [date de la relance], je n'ai reçu à ce jour [ni restitution ni justificatif de retenue / qu'un remboursement partiel de montant remboursé euros, sans justificatif].

Ce même article prévoit que le montant restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Mon loyer hors charges s'élevant à [loyer mensuel hors charges] euros, la majoration atteint à ce jour [montant de la majoration] euros, et continuera d'augmenter chaque mois.

En conséquence, je vous mets en demeure de me verser la somme de [montant total réclamé] euros dans un délai de [nombre de jours] jours à compter de la réception de ce courrier, sur le compte dont le RIB est joint.

À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis, si nécessaire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, afin d'obtenir le paiement de ces sommes.

Je vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.

[Prénom Nom]
Signature

Pièces jointes : copie des états des lieux d'entrée et de sortie, preuve de la remise des clés, copie de la relance, relevé d'identité bancaire

Quand envoyer une mise en demeure pour le dépôt de garantie ?

Le délai de restitution est d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. La mise en demeure s'envoie dès le lendemain de l'échéance, idéalement après une première demande amiable de restitution restée sans suite.

Dans un immeuble en copropriété, vérifiez si le bailleur a conservé une provision de 20 % au plus dans l'attente de l'approbation des comptes : seule cette fraction peut attendre ; le reste est dû dans le délai normal.

Comment calculer la somme à réclamer

  1. Partez du montant du dépôt versé, figurant sur le bail.
  2. Déduisez les retenues justifiées que vous acceptez (loyer impayé, facture de réparation d'une dégradation reconnue).
  3. Comptez le nombre de périodes mensuelles commencées depuis la date limite : un jour de retard compte pour un mois entier.
  4. Multipliez ce nombre par 10 % du loyer mensuel hors charges : c'est la majoration.
  5. Additionnez solde du dépôt et majoration.

Exemple : dépôt de 900 €, loyer hors charges de 900 €, clés rendues le 5 mars, état des lieux conforme. Échéance au 5 avril. Au 20 mai, deux périodes mensuelles sont commencées : majoration de 180 €, soit 1 080 € à réclamer. La majoration n'est pas due si vous n'aviez pas communiqué votre nouvelle adresse.

Retenue sans justificatif : ce que dit la loi

Le bailleur ne peut conserver que les sommes « dûment justifiées ». Une retenue annoncée sans devis, facture, constat ou décompte n'est pas valable, et une retenue pour l'usure normale du logement non plus. Si vous contestez le principe même d'une retenue, joignez à la mise en demeure une contestation motivée ou utilisez le modèle de contestation d'une retenue sur caution.

Après la mise en demeure : conciliation puis juge

  • Commission départementale de conciliation : saisine gratuite par lettre recommandée, compétente pour les litiges de dépôt de garantie. Voir saisir la commission de conciliation.
  • Conciliateur de justice : gratuit, saisi en ligne ou en mairie, il peut obtenir un accord ayant force exécutoire s'il est homologué.
  • Juge des contentieux de la protection : saisi par requête ou assignation. Pour un litige inférieur à 5 000 €, une tentative préalable de résolution amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) est en principe obligatoire avant de saisir le tribunal ; la saisine de la commission ou du conciliateur remplit cette condition.
  • Procédure simplifiée de recouvrement des petites créances : un commissaire de justice peut la mettre en œuvre si la somme ne dépasse pas 5 000 € et que le bailleur accepte.

Questions fréquentes

Faut-il obligatoirement passer par un recommandé ?

Aucune forme n'est exigée par la loi pour réclamer le dépôt, mais la date de réception de la mise en demeure sera discutée si vous ne pouvez pas la prouver. Le recommandé avec accusé de réception, ou une lettre recommandée électronique, vous donne une preuve datée utilisable devant la commission ou le juge.

Le bailleur dit qu'il attend une facture de travaux : peut-il bloquer le dépôt ?

Non. À l'expiration du délai de deux mois, il doit avoir restitué le dépôt, déduction faite des sommes justifiées. Un devis peut justifier une retenue ; une simple intention de faire des travaux ne suffit pas, et elle ne suspend pas le délai.

Que faire si le bailleur ne retire pas la lettre recommandée ?

Conservez l'enveloppe revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé » : elle prouve votre démarche. Vous pouvez ensuite saisir directement la commission de conciliation ou le conciliateur de justice, ou faire délivrer une sommation par commissaire de justice.

Combien de temps ai-je pour agir en justice ?

Les actions dérivant d'un bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits. Vous disposez donc de trois ans à compter de la date limite de restitution pour réclamer le dépôt et la majoration.

Textes de référence

  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (restitution du dépôt de garantie et majoration de 10 %)
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans)
  • Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 (commission départementale de conciliation)