Contestation d'une retenue sur le dépôt de garantie

Quelles retenues sur la caution sont légales ?

• Loyers et charges impayés à la date du départ, y compris la régularisation de charges si elle est chiffrée.
• Dégradations qui apparaissent dans l'état des lieux de sortie et n'existaient pas à l'entrée : trous non rebouchés au-delà de quelques fixations, moquette brûlée, vitre cassée.
• Réparations locatives non effectuées : entretien de la chaudière non fait si le bail le mettait à votre charge, joints noircis par défaut d'entretien, logement rendu sale.
• Clés ou badges non restitués.

Chaque retenue doit être chiffrée et justifiée par un devis, une facture ou un constat. Le bailleur n'est pas tenu de réaliser effectivement les travaux, mais le montant retenu doit correspondre au préjudice réel.

Usure normale et vétusté : ce qui n'est pas à votre charge

Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles résultent de la vétusté, d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers. Une peinture jaunie après six ans, un parquet légèrement rayé aux zones de passage ou un joint de silicone usé relèvent de l'usure normale.

Le bail peut comporter une grille de vétusté, qui fixe la durée de vie de chaque équipement et le pourcentage restant à la charge du locataire. Si elle existe, appliquez-la poste par poste dans votre contestation. En son absence, rien n'interdit de faire valoir l'âge des équipements : une moquette de quinze ans n'a plus de valeur à remplacer.

Comment construire votre contestation

1. Comparez, pièce par pièce, les deux états des lieux : une dégradation absente de l'état de sortie ne peut pas être retenue.
2. Pour chaque poste, indiquez s'il était déjà signalé à l'entrée, s'il relève de l'usure, ou s'il n'est pas justifié.
3. Chiffrez le montant que vous acceptez éventuellement et celui que vous contestez.
4. Réclamez les pièces justificatives manquantes et fixez un délai de réponse.

Si vous contestez aussi le contenu de l'état des lieux de sortie lui-même, reportez-vous au modèle de contestation de l'état des lieux de sortie.

Si le bailleur maintient les retenues

Envoyez une mise en demeure de restitution chiffrant le solde et la majoration de retard, puis saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation. Elle entend les deux parties et tente de les rapprocher ; en cas d'échec, son avis pourra être produit devant le juge des contentieux de la protection. L'ADIL peut aussi vous aider à évaluer vos chances.