Demande d'établissement d'un bail écrit
Vous occupez un logement sans contrat signé, ou avec un bail qui ne comporte pas les mentions obligatoires ? La loi du 6 juillet 1989 impose que le bail d'une résidence principale soit établi par écrit et permet à chaque partie, locataire comme bailleur, d'exiger à tout moment l'établissement d'un contrat conforme au contrat type réglementaire.
Le bail verbal n'est pas nul pour autant : il est soumis à la loi de 1989 et vous protège. La lettre ci-dessous sert au locataire à réclamer un bail écrit ; une variante permet au bailleur de régulariser une location conclue oralement.
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[Prénom Nom]
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[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Demande d'établissement d'un bail écrit conforme – logement situé [adresse du logement]
[Madame / Monsieur],
J'occupe depuis le [date d'entrée dans les lieux] le logement situé [adresse du logement], qui constitue ma résidence principale, moyennant un loyer mensuel de [montant du loyer] euros et [montant des charges] euros de charges, que je vous règle régulièrement.
[Aucun contrat écrit n'a été signé entre nous. / Le document signé le date de signature ne comporte pas les mentions obligatoires prévues par la loi.] Or l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est établi par écrit selon un contrat type défini par décret, et que chaque partie peut exiger de l'autre, à tout moment, l'établissement d'un contrat conforme.
Je vous demande donc de me transmettre, dans un délai de [délai proposé, par exemple un mois], un bail écrit reprenant les conditions actuelles de notre location, accompagné de la notice d'information et du dossier de diagnostic technique. Je vous rappelle que ce contrat ne peut pas modifier à mon détriment le loyer ou les conditions en vigueur, ni imposer de clause contraire à la loi.
Je vous remercie également de me délivrer, pour les mois écoulés, les quittances de loyer correspondant à mes paiements.
Je reste disponible pour convenir d'un rendez-vous de signature et vous prie d'agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : preuves de paiement des loyers (relevés, virements)
Variante : le bailleur propose la régularisation d'une location verbale
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[Prénom Nom]
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[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé
Objet : Proposition de bail écrit pour le logement situé [adresse du logement]
[Madame / Monsieur],
Vous occupez depuis le [date d'entrée dans les lieux] le logement situé [adresse du logement] sans qu'un contrat écrit ait été établi entre nous.
Conformément à l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous adresse ci-joint en deux exemplaires un bail conforme au contrat type, qui reprend les conditions actuelles de la location : loyer de [montant du loyer] euros, charges de [montant des charges] euros, prise d'effet au [date d'entrée dans les lieux].
Je vous remercie de me retourner un exemplaire signé et paraphé d'ici le [date limite]. Je reste à votre disposition pour en discuter et pour établir, si vous le souhaitez, un état des lieux contradictoire.
Veuillez agréer, [Madame / Monsieur], l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièces jointes : projet de bail en deux exemplaires, notice d'information, dossier de diagnostic technique
Location sans bail écrit : quels sont vos droits ?
Un bail verbal est valable : l'accord sur le logement et le loyer suffit à créer une location. Il relève pleinement de la loi du 6 juillet 1989, avec les mêmes protections qu'un bail écrit : durée minimale de trois ans pour un logement vide loué par un particulier, congé du bailleur limité aux motifs légaux, préavis du locataire, encadrement de la révision du loyer.
La difficulté est celle de la preuve : en cas de litige sur le montant du loyer, la date d'entrée ou les charges, il faut s'appuyer sur les virements, les quittances et les échanges écrits. D'où l'intérêt de demander un contrat. Si le bailleur refuse de vous remettre des quittances, voir la demande de quittance de loyer.
Les mentions obligatoires d'un bail d'habitation
Le bail doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et comporter notamment :
- L'identité et le domicile du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire.
- La date de prise d'effet et la durée du bail.
- La consistance, la destination et la surface habitable du logement, ainsi que les équipements et parties à usage privatif ou commun.
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision, et, en zone d'encadrement, le loyer de référence.
- Le montant du dépôt de garantie et, le cas échéant, le loyer du précédent locataire lorsque la loi l'impose.
- La nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat, le cas échéant.
Doivent être annexés la notice d'information et le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, électricité et gaz selon l'âge des installations, risques, etc.). Pour les obtenir s'ils manquent, voir la demande de diagnostics.
Bail incomplet : que se passe-t-il ?
L'absence d'une mention n'annule pas le bail. Selon la mention manquante, la loi prévoit des conséquences précises : par exemple, si la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. Une clause contraire à la loi (pénalités de retard, interdiction d'héberger des proches, prélèvement imposé…) est réputée non écrite : elle ne s'applique pas, même si vous avez signé.
Le nouveau contrat ne doit pas servir à augmenter le loyer ou à ajouter des obligations : il formalise l'accord existant.
Si le bailleur ne répond pas
- Relancez par un second courrier recommandé rappelant l'article 3 de la loi de 1989.
- Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, ou un conciliateur de justice.
- À défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner l'établissement d'un bail conforme.
- Pour être conseillé gratuitement, contactez l'ADIL de votre département.
Continuez à payer votre loyer par virement pendant la démarche : ces paiements sont votre meilleure preuve de l'existence et des conditions du bail.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail verbal ?
La même que celle d'un bail écrit : trois ans pour un logement vide loué par un particulier, six ans si le bailleur est une société, un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant si cela a été convenu, ce qui suppose en pratique un écrit). La durée court à partir de l'entrée dans les lieux.
Le bailleur peut-il me demander un dépôt de garantie après coup ?
Non, si aucun dépôt n'a été convenu à l'entrée. Le dépôt de garantie doit être prévu au contrat ; le bailleur ne peut pas l'imposer unilatéralement en régularisant le bail. En location vide, il est plafonné à un mois de loyer hors charges, deux mois en meublé.
Puis-je demander un bail écrit à un logeur qui me loue une chambre chez lui ?
La location d'une chambre dans le logement du bailleur, meublée et constituant votre résidence principale, relève des règles de la location meublée, qui imposent aussi un écrit. La situation est différente pour un simple hébergement gratuit, qui n'est pas une location.
Textes de référence
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3 (bail écrit et mentions obligatoires)
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location