Congé du bail commercial par le locataire
Le locataire d'un bail commercial (bail « 3-6-9 ») peut en principe donner congé à l'expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis d'au moins 6 mois. Ce congé peut être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Une erreur de date ou de forme peut prolonger le bail de trois ans, avec les loyers correspondants.
Le modèle ci-dessous est un congé triennal adressé au bailleur ; la variante concerne le locataire qui a fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d'invalidité, qui peut partir à tout moment avec le même préavis. Pour un congé à la fin du bail ou pendant sa prolongation tacite, l'acte de commissaire de justice reste exigé.
Modèle à personnaliser
Cliquez dans la lettre pour la modifier ou remplissez les champs surlignés. Votre brouillon est enregistré sur cet appareil.
Modèle principal
Remplir les champs
[Raison sociale]
Représentée par [Prénom Nom], [Fonction]
[Adresse]
[Code postal Ville]
SIREN [numéro SIREN]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte de commissaire de justice
Objet : Congé à l'expiration de la période triennale – bail commercial du [date de signature du bail]
Madame, Monsieur,
Par acte du [date de signature du bail], vous nous avez consenti un bail commercial portant sur des locaux situés [adresse des locaux loués], pour une durée de neuf années à compter du [date de prise d'effet du bail].
Conformément à l'article L145-4 du Code de commerce, nous vous donnons congé pour l'expiration de la [première / deuxième] période triennale, soit le [date d'expiration de la période triennale].
Le présent congé vous étant adressé plus de six mois avant cette date, il prendra effet le [date d'expiration de la période triennale] à minuit. Les locaux seront libérés à cette date.
Nous vous proposons d'établir contradictoirement l'état des lieux de sortie le [date proposée pour l'état des lieux], à [heure], et de nous indiquer les modalités de restitution des clés. Nous vous remercions de nous restituer le dépôt de garantie dans les conditions prévues au bail, déduction faite des sommes éventuellement dues.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.
[Prénom Nom]
[Fonction]
Signature
Variante : congé pour départ à la retraite ou invalidité
Remplir les champs
[Prénom Nom]
[Adresse]
[Code postal Ville]
SIREN [numéro SIREN]
[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]
[Ville], le [Date]
Lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte de commissaire de justice
Objet : Congé du bail commercial pour départ à la retraite
Madame, Monsieur,
Locataire des locaux situés [adresse des locaux loués] en vertu d'un bail commercial du [date de signature du bail], j'ai demandé à bénéficier de mes droits à la retraite [ou : je bénéficie d'une pension d'invalidité] ainsi qu'en atteste le document joint.
En application de l'article L145-4 du Code de commerce, je vous donne congé avec un préavis de six mois. Le bail prendra donc fin le [date de fin, six mois au moins après réception].
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Prénom Nom]
Signature
Pièce jointe : justificatif de la demande de retraite ou de la pension d'invalidité
Préavis de 6 mois : comment calculer la date ?
Le congé doit être reçu par le bailleur au moins six mois avant la date d'expiration de la période triennale. Les périodes se calculent à partir de la date de prise d'effet du bail : pour un bail ayant commencé le 1er avril 2024, la première échéance triennale est le 31 mars 2027, et le congé doit parvenir au bailleur au plus tard le 30 septembre 2026.
Pour une lettre recommandée, retenez la date de première présentation. En cas de doute sur les délais postaux ou d'échéance proche, préférez l'acte de commissaire de justice, dont la date est certaine. Un congé tardif ne vaut que pour l'échéance triennale suivante.
Quand le locataire ne peut-il pas partir tous les trois ans ?
- Le bail peut supprimer la faculté de résiliation triennale pour les baux d'une durée supérieure à neuf ans, les locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux monovalents), les locaux à usage exclusif de bureaux et les locaux de stockage : relisez la clause de durée.
- Au terme des neuf ans, si aucun congé n'a été donné, le bail se prolonge tacitement : le locataire peut alors donner congé à tout moment, avec 6 mois de préavis, pour le dernier jour d'un trimestre civil, par acte de commissaire de justice.
- Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou d'une pension d'invalidité peut donner congé à tout moment, avec 6 mois de préavis.
Hors de ces cas, un départ anticipé suppose l'accord du bailleur (résiliation amiable) ou une cession du bail à un repreneur, dans les conditions prévues au contrat.
Libération des locaux et dépôt de garantie
Un état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement, ou à défaut par un commissaire de justice, en comparaison avec l'état des lieux d'entrée. Vérifiez les clauses du bail relatives à la remise en état, aux travaux d'aménagement réalisés (accession au bailleur ou dépose) et au sort du dépôt de garantie, dont le délai de restitution est fixé par le bail pour un bail commercial.
Pensez à informer vos clients de votre changement d'adresse, voir l'information de changement d'adresse, et à faire les formalités de transfert ou de fermeture auprès du guichet unique des formalités d'entreprises.
Erreurs fréquentes
- Donner congé par simple courriel ou lettre simple : sans preuve de réception, le congé est inefficace.
- Confondre la date anniversaire de signature et la date de prise d'effet du bail.
- Utiliser la lettre recommandée pour un congé pendant la tacite prolongation : l'acte extrajudiciaire est requis.
- Oublier qu'en cas de cession antérieure, le cédant peut rester garant du cessionnaire selon le bail.
Si c'est le bailleur qui souhaite mettre fin au bail ou le renouveler, les règles sont différentes : voir le renouvellement du bail commercial.
Questions fréquentes
Le locataire commercial doit-il motiver son congé triennal ?
Non. Le congé triennal du locataire n'a pas à être motivé. Seul le congé donné par le bailleur est soumis à des exigences de motivation, notamment lorsqu'il refuse le renouvellement ou l'indemnité d'éviction.
Peut-on négocier une sortie anticipée avec le bailleur ?
Oui. Une résiliation amiable peut être conclue à tout moment par un accord écrit fixant la date de sortie, les loyers dus et le sort du dépôt de garantie. Le bailleur peut exiger une indemnité en contrepartie. Faites relire l'accord par un conseil.
Le congé triennal est-il possible dans un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire (bail précaire de 3 ans maximum) n'obéit pas aux règles du bail 3-6-9. Il prend fin à son terme ; une résiliation anticipée n'est possible que si le contrat la prévoit. Attention : un maintien dans les lieux au-delà du terme peut transformer le bail en bail commercial.
Textes de référence
- Code de commerce, article L145-4 (durée du bail et congé triennal du preneur)
- Code de commerce, article L145-9 (congé et prolongation tacite)
- Code de commerce, article L145-40-1 (état des lieux)
- Code de commerce, article L145-5 (bail dérogatoire)