Relance d'un copropriétaire pour charges impayées

Mis à jour le · Immobilier

Les charges impayées par un copropriétaire pèsent sur toute la copropriété : trésorerie tendue, fournisseurs payés en retard, travaux reportés. Le syndic a l'obligation de recouvrer ces sommes. La loi lui donne un outil efficace : après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues du budget de l'exercice deviennent immédiatement exigibles, et le syndic peut saisir le juge selon une procédure accélérée.

Ce modèle, destiné au syndic, vaut mise en demeure du copropriétaire débiteur et annonce les suites.

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[Nom du cabinet de syndic]
Syndic de la copropriété [nom ou adresse de la résidence]
[Adresse]
[Code postal Ville]
[Téléphone]
[E-mail]

[Nom du destinataire]
[Adresse du destinataire]
[Code postal Ville du destinataire]

[Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure de payer les charges de copropriété – lot n° [numéro de lot]

Madame, Monsieur,

En votre qualité de copropriétaire du lot n° [numéro de lot] de la résidence [nom ou adresse de la résidence], vous êtes redevable des provisions et charges appelées conformément au budget prévisionnel et aux décisions de l'assemblée générale.

Malgré notre relance du [date de la relance], votre compte présente au [date d'arrêté du compte] un solde débiteur de [montant de la dette] euros, correspondant aux appels suivants : [détail : provisions du 1er trimestre année, appel de fonds travaux du date].

Nous vous mettons en demeure de régler cette somme dans un délai de trente jours à compter de la réception de ce courrier.

À défaut de paiement dans ce délai, et conformément à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les autres provisions prévues au budget prévisionnel de l'exercice en cours, non encore échues, deviendront immédiatement exigibles, et nous saisirons le président du tribunal judiciaire afin d'obtenir votre condamnation au paiement de l'ensemble de ces sommes. Les frais nécessaires au recouvrement vous seront imputés dans les conditions prévues par la loi.

Si vous rencontrez des difficultés, nous vous invitons à nous contacter sans délai afin d'examiner un échéancier.

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

[Prénom Nom], pour le syndic
Signature

Pièce jointe : relevé de compte copropriétaire détaillé

La procédure de recouvrement des charges impayées

  1. Relance amiable dès le premier retard, par courrier simple ou e-mail.
  2. Mise en demeure par lettre recommandée (ce modèle).
  3. Trente jours sans paiement : les provisions non échues de l'exercice deviennent exigibles.
  4. Saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, pour obtenir la condamnation au paiement.
  5. Exécution du jugement par commissaire de justice : saisies, voire saisie immobilière du lot en dernier recours, sur autorisation de l'assemblée pour cette dernière.

Les garanties du syndicat

  • Hypothèque légale sur le lot du copropriétaire débiteur, qui peut être inscrite pour garantir les sommes dues.
  • Privilège immobilier spécial en cas de vente du lot, pour les charges de l'année en cours et des années précédentes dans les limites légales.
  • Opposition du syndic sur le prix de vente, lorsque le notaire l'informe de la mutation, pour être payé en priorité.

Le recours au juge ne dispense pas de rechercher une solution amiable : un échéancier formalisé par écrit, respecté, coûte moins cher à tous qu'une procédure.

Frais de recouvrement : qui les paie ?

Les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée (mise en demeure, relance après mise en demeure, conclusion d'un protocole d'accord, frais d'inscription d'hypothèque) sont imputables au seul copropriétaire concerné. Les honoraires du syndic pour ces actes doivent correspondre aux tarifs de son contrat. Des frais disproportionnés ou non prévus peuvent être contestés par le copropriétaire, voir la contestation des charges de copropriété.

Informer le conseil syndical et l'assemblée

Le conseil syndical doit être tenu informé des impayés importants. L'assemblée générale peut être amenée à autoriser certaines procédures (saisie immobilière). Un état des impayés figure dans l'annexe des comptes soumis à l'assemblée. Si les impayés menacent l'équilibre de la copropriété, des procédures spécifiques d'accompagnement des copropriétés en difficulté existent.

Questions fréquentes

Le copropriétaire peut-il refuser de payer parce qu'il conteste une décision d'AG ?

Non. Les décisions d'assemblée sont exécutoires tant qu'elles ne sont pas annulées par le juge. Le copropriétaire qui conteste doit payer, puis agir en annulation dans le délai de deux mois. S'il obtient gain de cause, il sera remboursé.

Et si le lot est loué : peut-on poursuivre le locataire ?

Non. Le débiteur des charges de copropriété est le copropriétaire, pas son locataire. Le syndicat n'a pas d'action directe contre le locataire pour les charges. Le copropriétaire bailleur récupère ensuite auprès de son locataire les seules charges récupérables.

Combien de temps pour agir contre un copropriétaire débiteur ?

L'action en recouvrement des charges de copropriété se prescrit par cinq ans, selon le droit commun des actions personnelles. Il est toutefois préférable d'agir rapidement : plus la dette est ancienne et élevée, plus elle est difficile à recouvrer.

Textes de référence

  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 (exigibilité anticipée des provisions et procédure accélérée)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10-1 (frais de recouvrement imputables au copropriétaire débiteur)
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 19, 19-1 et 20 (hypothèque légale, privilège, opposition sur le prix de vente)